阜阳商品房预售合同备案有什么用

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　1)根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案”。　　2)在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》中的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。　　3)由此说明发展商是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然发展商为预售合同登记备案的义务人，而有关规定未明确规定应由购房者承担备案登记费，那么根据《合同法》第六十二条第(六)款：“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，则由发展商承担商品房预售合同登记备案费是有法律依据的，除非当时双方另有约定。房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：离婚协议中未提及的房产，可否单独转让交房时发现房屋面积不符该怎么办提前偿还银行的房屋贷款是否违约

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 如何知道商品房预售合同已登记备案 购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登入本地房地产信息网，输入有关信息查询合同登记备案状况，也可在向开发商咨询经办合同登记备案房产局后，亲身前往该处了合同登记备案状况。 假如您在网上查询不到购房合同登记备案号，可能有两个因素。 第一种可能是网上信息更新不及时，那么只需拖延几天再查询即可; 第二种可能是将合同编号作为合同登记备案号，不小心输错了号码。 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 预售合同 (1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。 (2)标的，即预售商品的位置、编号。 (3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。 (4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。 (5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。 (6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。 (7)房屋产权转移的方式、期限。 (8)违约责任。 (9)双方约定的其它条款。

[律师回复] 对于阜阳销售合同如何撰写这个问题，解答如下, 甲方： 　　 乙方： 为保护甲乙双方的合法权益，根据国家有关法律法规，本着互惠互利、共同发展的原则，经双方充分协商，特订立本合同。 一、甲方授权乙方为产品在 （地区）的独家经销权,甲方不得在前述渠道内另行从事本产品的销售业务. 二、销售指标 1、市场启动期为三个月(即 ____年__ 月 __ 日 至 ____年__ 月__ 日)，乙方提货不少于 件。 2、其后每月进货量不少于 件，全年累计进货量不少于 件。 3、当乙方完成年进货量指标，甲方给予乙方总进货量的 ____%作为销售奖励，并以货物形式返给乙方。 三、供货价格、付款方式 1、 供货价格：每件___ 元。 2、货款结算方式 （1）原则上现款提货，即在乙方货款汇至甲方帐户后，甲方再行发货。 （2）甲方可按结算货款为乙方开具发票。 四、供货期限、货物运输 1、乙方每次提货必须提前10天通知甲方，并将有效发货申请单传真给甲方。 2、货物到乙方经销城市的铁路或公路零担费用由甲方承担。如乙方需其他运输方式，超出铁路零担运输费用由乙方承担。 3、运输途中如有破损或数量短缺，凭承运部门证明，甲方负责更换补充。乙方在销售和仓储中造成的破损和短缺由乙方负责。 4、乙方在收货（即货到）___ 小时内完成验收，验收时如有问题应立即通知甲方，逾期甲方不再负责。乙方验货后，应在___小时内将收货凭据经签字盖章后传真给甲方，否则视同收货认可。 五、销售价格及渠道管理 1、本产品执行全国统一零售价格政策，每件零售价规定为____ 元。 2、经销商不得进行不正当的价格竞争，不得以任何名义直接降低价格倾销。 （1）乙方保证以不低于甲方规定的零售价格（经甲方同意的打折促销除外），销售本产品。 （2）如乙方在经销期间将甲方的产品低于甲方的供货价销售，一经查实将按该月货款总额的100%赔偿经甲方，同时甲方有权取消乙方的经销商资格。 3、未经甲方书面同意，乙方不得跨区域销售产品，不得到甲乙双方约定的专销地点以外的任何地区销售，一经查实将按该货款总额的100%赔偿给甲方，同时取消乙方的独家经销商或经销商资格（本款所指销售为较大规模的公开销售）。 六、广告宣传 1、乙方对广告宣传的内容和发布方式具有建议权，但最终确定权属于甲方。 2、 地区性的广告、宣传费用由乙方单独承担。 3、 根据乙方销售需求，己方按成本价提供相应的宣传品。其他与产品销售有关的用品由乙方自行负责。 七、双方的权利、义务 1、甲方的权利 （1） 对乙方的经营和推广活动有咨询、知情权。 （2） 在乙方发生违规销售时，有权查看乙方的帐目。 2、甲方的义务 （1）有按照合同规定维护乙方合法权益的义务。 （2）本合同生效后，在乙方未违反本合同约定的情况下，甲方不得在乙方的销售渠道内再以其它任何方式或由任何机构来销售本产品。 （3）有按时供货、保证货物质量和提供经营信息的义务。 （4）有向乙方提品销售必须文件的义务。 （5）产品出现质量问题，有义务无偿退换、并承担运费的义务。 3、乙方的权利 （1）乙方有在合同许可范围内的自主经营权和独家经营权。 （2）对甲方违反本合同的行为，可以直接追究甲方经济、法律责任。 4、乙方的义务 （1）乙方有拓展市场、建立健全有效的销售网络的责任。 （2）乙方有在甲方提供有关手续后三十天内办好本产品上市的一切相关手续的义务。 （3）乙方有对甲方的产品技术、经营情况、市场拓展策略、价格体系等信息保密义务。 （4）乙方不得再经销其它与本产品功效成份相似或构成竞争关系的产品 （5）乙方有义务代表甲方妥善处理当地消费者对产品的质量、功效咨询等相关事宜。 八、合同的解除 1、 乙方的进货量在半年或一年内未达到一定规模，则甲方有权解除本合同。 2、在市场启动期结束后，如甲方在约定的供货期后15日内仍未发货的，则乙方有权解除本合同。 九、解除合同后的有关约定 1、乙方应对甲方经营内容（包括但不限于销售政策、价格体系等）继续承担保密的义务。 2、乙方应退还所有的文件、资料、授权委托书等（包括复制品）。 十、其他 1、甲乙双方均不得以企业性质发生变化等原因终止或违背合同。 2、 乙方应将资质材料（营业执照、保健食品经营许可证、法人证书复印件等加盖公章）于合同签订一并提交甲方备案存档。 3、 合同签定时，乙方须交付市场履约保证金_____元，合同期满后，如乙方无违约行为，甲方将保证金全额退还给乙方（不计利息）。 4、 当市场营销启动一定规模的广告宣传及规范的终端销售管理，则甲方有权根据费用及责任的分担情况相应调整产品的代理价格和销售量指标。 5、 因产品质量问题可随时退、换货。 6、 未经甲方授权，乙方不得在互联网上发布与本产品有关的信息，并严禁进行网上销售。 十 一、违约责任 甲乙双方同意本合同全部条款，如有违约按国家有关法律、法规解决。 十 二、不可抗力 不可抗力是指不能预见、不可避免且无法克服的任何事件，包括地震、塌方、洪水、台风等自然灾害以及火灾、爆炸、战争等类似的事件，具体按照《中华人民共和国合同法》的相关规定执行。 十 三、争议的解决 凡因履行本协议书所发生的或与本协议书有关的争议，各方首先应通过友好协商解决。如协商不成的，任何一方可将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。 十 四、合同生效及期限 1、本合同有效期为 年（自____年___月___ 日 至 ____ 年___月___ 日），经甲乙双方签字、盖章后生效。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续约权。 2、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，共同遵守。本合同涂改处无双方盖章为无效条款。 3、本合同未尽之外，双方可另行签订补充协议，与本合同具有同等法律效律。 甲方： 乙方： 代表人：（盖章） 法人代表：（盖章） 地址： 地址： 电话： 电话： 传真： 传真： _____年__月 __日 _____年__月__日

[律师回复] 您好，关于房屋预告登记与商品房预售备案的区别这个问题，我的解答如下, 预告登记和商品房预售登记备案的区别 预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别： 1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。 2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。 3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。 4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》 第二十条 第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。 5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。 预告登记和商品房预售登记备案的特征 (一)预告登记的特征 1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。 2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。 3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合市场经济建设的需要。 (二)商品房预售登记备案的特征 1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》 第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。 2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。 3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗 第三人的效力。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　1)根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案”。　　2)在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》中的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。　　3)由此说明发展商是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然发展商为预售合同登记备案的义务人，而有关规定未明确规定应由购房者承担备案登记费，那么根据《合同法》第六十二条第(六)款：“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，则由发展商承担商品房预售合同登记备案费是有法律依据的，除非当时双方另有约定。房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：离婚协议中未提及的房产，可否单独转让交房时发现房屋面积不符该怎么办提前偿还银行的房屋贷款是否违约