西宁市商品房预售合同纠纷如何处理

[律师回复] 最新城市商品房预售管理办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。最新城市商品房预售管理办法，是哪年的？最新房地产法律

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, （试行）为贯彻落实《》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则。 一、监管协议的签订： （一）预售人在办理商品房预售许可前预测绘后，应与商业银行签订统一格式的《监管协议》，明确双方的权利、义务和责任。 （二）《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。 （三）预售人依据《办法》要求，根据建设项目的实际情况选择监管银行，并设立商品房预售款专用存款帐户。 （四）监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额（120）〕。 二、监管协议的备案： （一）预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内，预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。 1、《郑州市商品房预售款监管协议》（一式三份） 2、项目规划总平面图 3、需要提交的其它资料。 （二）商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。 （三）《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。 三、预售款的收入： （一）预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。 （二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内，按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。 （三）分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限。 四、预售款的使用： （一）预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。 （二）监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实： 1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》 2、预售人编制的本次用款计划书 3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明 4、监管银行用款计划意见 5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料 6、需要提交的其它资料。 （三）商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后，出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见，依据建设项目所需逐项拨付。 （四）有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款: 1、与《办法》第十五条规定不符的 2、前次用款计划未按规定使用的 3、未按规定将预售款存入监管账户的。 （五）预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。 1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》 2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明 3、监管银行对预售款调用的书面意见 4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后，出具书面的核实意见，监管银行按核实后的意见拨付。 （六）预售人在销售中若发生退款的，凭相关手续到监管银行申请办理。 （七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，预售人凭监理部门的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。 五、监管账户的管理： （一）监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内，应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。 （二）商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查，对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。 （三）预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。 1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》； 2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后，预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》，办理帐户注销手续。 （一）市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。 （二）各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见，并在2010年2月28日前实施。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 郑州市人民政府文件郑政文〔2009〕276号郑州市人民政府中国人民银行郑州中心支行关于印发的通知各县(市、区)人民政府,市政府有关部门,各有关单位:现将《》印发给你们,请认真贯彻执行。二零零九年十一月十九日 第一章总则 第一条为规范郑州市商品房预售款的监督管理,保证预售款专款专用,保障预售商品房交易当事人的合法权益,维护房地产市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《郑州市商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章规定,结合郑州市的实际情况,制定本办法。 第二条凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售款的收支、使用和监督管理工作,适用本办法。 第三条本办法所称商品房预售款,是指预售人依法将其开发的商品房,在获得预售许可后竣工验收备案前出售,由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款(包括预售商品房按揭贷款)、保证金等各种款项。本办法所称监管银行(即开户银行),是指与房地产开发企业签订商品房预售款监管协议的银行。本办法所称商品房预售款专用存款帐户,是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的帐户。本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发企业。本办法所称预购人,是指购买预售商品房的单位和个人。 第四条市房地产行政主管部门是商品房预售款监管部门,负责本办法的组织实施。具体履行以下职责: (一)负责组织实施本市商品房预售款监管工作; (二)负责商品房预售款收支和使用的监督; (三)负责《郑州市商品房预售款监管协议》(以下简称《监管协议》)的备案工作; (四)负责预售人商品房预售款用款计划的监督工作; (五)依法查处预售人违法收支和使用商品房预售款的行为; (六)协助监管银行,核实预售人在预售款收支方面的异常行为。 第五条监管银行应当根据本办法的规定,密切配合,共同做好商品房预售款监管工作。主要负责: (一)按照《监管协议》履行商品房预售款的监督义务; (二)协助商品房预售款监管部门对商品房预售款的使用进行监督; (三)负责按照统一标准建立商品房预售款的收入、支出台帐,并进行日常管理; (四)配合预售人做好商品房预售款收入、使用情况的月报表工作。 第二章商品房预售款监管协议 第六条预售人在预售商品房前,与监管银行签订统一格式的《监管协议》。有开发贷款项目的,商品房预售款专用存款账户应设置在开发贷款发放银行。 第七条预售项目建筑面积在五万平方米以下的,预售人只能设立一个商品房预售款专用存款账户;在五万平方米以上的,不得设立超过三个商品房预售款专用存款账户。预售人设立商品房预售款专用存款账户,应以幢为基本单位。 第八条预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内,将《监管协议》报商品房预售款监管部门备案。 第九条预售人变更监管银行或商品房预售款专用存款账户的,应当与监管银行重新签订《监管协议》,并应当将变更情况及时报商品房预售款监管部门备案。有开发贷款的,需先经开发贷款发放银行同意。 第三章商品房预售款收入管理 第十条商品房预售款应直接进入相应的商品房预售款专用存款账户,预售人凭相应的商品房预售款专用存款账户缴款回单,为预购人开具售房发票。预购人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款专用存款帐号直接划入。 第十一条预售人与预购人签订《商品房买卖合同》后,预售人凭银行开具的商品房预售款专用存款账户缴款回单等资料,到房地产管理部门办理商品房合同备案手续。第十二条监管银行应按《监管协议》,建立统一标准的商品房预售款收入、支出台帐。第十三条预售人应按月将项目建设完成的形象进度,以及监管银行出具的预售款资金收入、支出对账单,报商品房预售款监管部门。 第四章商品房预售款使用管理第十四条预售人使用商品房预售款,应编制用款计划。使用商品房预售款应当经该项目的工程监理机构对用款计划的真实性出具证明后,向监管银行申请。监管银行应…

[律师回复] 根据你的问题解答如下, （试行）为贯彻落实《郑州市商品房预售款监管办法》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则。 一、监管协议的签订： （一）预售人在办理商品房预售许可前预测绘后，应与商业银行签订统一格式的《监管协议》，明确双方的权利、义务和责任。 （二）《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。 （三）预售人依据《办法》要求，根据建设项目的实际情况选择监管银行，并设立商品房预售款专用存款帐户。 （四）监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额（120）〕。 二、监管协议的备案： （一）预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内，预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。 1、《郑州市商品房预售款监管协议》（一式三份） 2、项目规划总平面图 3、需要提交的其它资料。 （二）商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。 （三）《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。 三、预售款的收入： （一）预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。 （二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内，按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。 （三）分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限。 四、预售款的使用： （一）预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。 （二）监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实： 1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》 2、预售人编制的本次用款计划书 3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明 4、监管银行用款计划意见 5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料 6、需要提交的其它资料。 （三）商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后，出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见，依据建设项目所需逐项拨付。 （四）有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款: 1、与《办法》第十五条规定不符的 2、前次用款计划未按规定使用的 3、未按规定将预售款存入监管账户的。 （五）预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。 1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》 2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明 3、监管银行对预售款调用的书面意见 4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后，出具书面的核实意见，监管银行按核实后的意见拨付。 （六）预售人在销售中若发生退款的，凭相关手续到监管银行申请办理。 （七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，预售人凭监理部门的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。 五、监管账户的管理： （一）监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内，应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。 （二）商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查，对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。 （三）预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。 1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》； 2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后，预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》，办理帐户注销手续。 （一）市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。 （二）各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见，并在2010年2月28日前实施。

[律师回复] 您好，关于上海市商品房预售和出售前提的区别是什么这个问题，我的解答如下, 商品房预售条件 商品房出售条件 取得国有土地使用权证 取得国有土地使用权证 取得规划许可证 取得建设工程规划许可证 取得建设工程施工许可证 取得建设工程施工许可证 七层以下(含七层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层以上(含八层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上(不得少于七层) 房屋经竣工验收合格，取得了竣工验收证明 已经确定竣工交付日期，并落实了水、电、煤等配套工程 与银行签订了预售款监管协议 无 制定了房屋使用公约，并鉴定了前期物业服务合同 制定了房屋使用公约，并鉴定了前期物业服务合同 确定商品房预售方案，包括商品房的座落、结构、装修与设备标准，商品房建筑明细表、预售分期计划、、预售地点与方式、委托律师、交付使用日期等 确定了商品房销售方案 无 进行了房屋勘测，并取得了勘测报告 无 取得了房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复，确定了房屋的门牌号码 无 (住宅商品房)取得了住宅交付使用许可证并交纳了住宅维修基金交款凭证(由开发商交纳的部分) 无 进行了新建房屋所有权初始登记，并取得了房地产权证(大产证) 由上表可知，商品房预售与出售条件的主要不同在于，预售的商品房是未竣工房屋，其工程质量、公用配套等各方面条件还未定型，仅仅是开发商作出承诺或安排;而出售的商品房则是已竣工房屋，不仅在房屋实体上已经确定了，而且公用配套、交通绿化甚至门牌号码都已经完善了，属于已经可以居住的房屋。 因为有以上区别，所以在预售合同与出售合同中，购房者的风险也是不同的。主要在于： 1、预售合同约定的房屋建筑面积是暂测面积，可能与建成后的房屋实际建筑面积存在误差，需要在合同中约定面积误差的结算办法，而出售合同约定的房屋建筑面积是确定的; 2、签订预售合同的购房者支付的房款应当解入开发商的预售款监管账户，专款用于房屋的建设，而签订出售合同的购房者支付的房款可以不用监管; 3、预售合同中，购房者应与开发商约定合同签订后，开发商不得变更房屋的建筑设计、小区平面布局，同时购房者应当取得户型图、沙盘照片、小区平面图等证据以备证明约定的房屋建筑设计及小区平面布局应该是怎样的，但签订出售合同时，房屋已经是现房，房屋建筑设计和小区平面布局都已确定，购房者不用面临这种风险。 4、预售合同中，购房者应与开发商约定房屋交付的条件及时间，以及开发商迟延交付的违约责任，即便如此，购房者仍须面临房屋不能满足交付条件的风险，而签订出售合同时，房屋一定已经满足了交付条件，购房者一般在付清房款之后就可以入住了。 5、同上，签订预售合同时，应当约定大产证办理的时间以及开发商未能按时办理的违约责任，即便如此，开发商仍然可能由于规划、建设方面的原因不能办理大产证，甚至在交付几年后都无法办理，购房者应要求约定在这种情况下可以解除预售合同，但签订出售合同时，房屋已经有了大产证，购房者付清房款后可以立即办理小产证。 商品房预售，主要功能在于开发商可以用收取的预售房款进行房屋的后续建设，减少开发商的资金压力，因此虽然会对购房者造成一定的风险，但仍为大多数开发商所采用。不过随着近年来预售门槛的提高以及预售款监度、预售合同备案制度和预告登记制度的实行，购房者的风险也得到了越来越好的控制。