没建房怎么拿预售合同抵押

[律师回复] 对于土地抵押后所建房屋可以预售吗这个问题，解答如下, 相关法律法规并没有予以禁止，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，预购人在签订预购合同时的预期是没有负担的房地产所有权，开发商在将建设中的房地产进行预售后，受预告登记排他效力的制约。因此，如开发商将预售房范围内的土地使用权进行抵押，只有在征得商品房预购人同意后，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，当事人办理了抵押物登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，人民可以认定抵押有效。《物权法》 第一百八十二条规定，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。问题的关键是，预售商品房中，以建筑物抵押的，从法律规定角度来看，土地使用权仍属于开发商所有。预告登记后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。从上述规定可以看出，为保障将来实现物权，其抵押行为才有物权效力，其处分不动产的权利受到限制，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押。此外，商品房预售完成后，不得再以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设定抵押，部分购房户如果进行了预告登记，开发商不能将预告登记范围内的土地使用权直接进行抵押。依据《物权法》 第二十条的规定，预告登记向后具有保全效力和排他效力《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号) 第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的

[律师回复] 解答如下, 商品房预售，应当符合下列条件：　　 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　 （二）持有建设工程规划许可证；　　 （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；　　 （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋预售合同可以抵押吗 房屋预售合同只是一种合同，当事人还没有取得对房屋的所有权，一般情况下，银行是不接受预售合同抵押的。 申请房屋抵押贷款的条件 个人房屋抵押贷款，简称房屋抵押贷款、房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。 贷款所需资料： 1.借款人的有效身份证、户口簿; 2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚); 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证; 4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地); 5.房产的产权证; 6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等) 注意的是： 1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2; 2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源; 3.担保人; 贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。 一般贷款下来要1个月左右 流程： 1.向银行提出贷款申请， 2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额; 3.签定借款合同等; 4.办理房地产抵押登记事宜; 5.银行放款

[律师回复] 一、商品房预售是什么意思商品房预售以尚未竣工的房产为标的物，买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权，不具有排他性，为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度，这种登记实际是一种预告登记。所谓预告登记，是指债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。预告登记的目的是为了保全不动产的请求权，具有警示作用。办理预售合同登记手续后，买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。未办理预售合同的登记手续，而将预售房屋抵押并办理了抵押登记，则买受人就只享有合同上的债权。依照物权优先于债权行使的法律规则，买受人对预售房屋的权利不能对抗抵押权。即使买受人取得预售房屋的所有权，一旦商品房开发公司无力偿还贷款，成立在先的物权优先于成立在后的物权，已为买受人所有房屋也将作为抵押物，由抵押权人使优先受偿权。 二、买的期房抵押了怎么办为避免这种局面的出现，在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 解答如下, 商品房预售，应当符合下列条件：　　 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　 （二）持有建设工程规划许可证；　　 （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；　　 （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。