开发商能起诉业主违建吗

[律师回复] 在向买受人交付商品房前，开发商未经规划部门批准，擅自在规划的小区绿地、道路及其他公共场所上修建房屋，既违反了商品房买卖合同约定，也违反了现行法律规定。买受人可按下述途径之一维权： 1、向规划部门投诉开发商违法建设行为，由规划部门责令开发商停止违法建设行为。规划部门负有查处违法建设的职责，应当予以查处。如规划主管部门未履行法定职责，买受人可以向上级规划部门或当地政府进一步投诉，但不能提起行政诉讼，理由如下：在商品房尚未交付买受人的情形下，买受人只享有合同债权，并不享有所购商品房的所有权，其债权具有相对性，只能向开发商主张权利，而不能向其他主体主张权利，故其不是规划部门上述行政不行为行为的相对人，不具备行政诉讼原告的主体资格。 2、依据《合同法》第108条，以开发商预期违约为由，先行对开发商提起违约之诉，要求开发商履行商品房买卖合同约定，按政府批准的规划方案建设小区业主共有部分。 3、如果开发商在向买受人交付房屋前，通过向规划部门补办规划变更手续使违法建筑合法化，则开发商与买受人的争议适用商品房买卖合同中的规划、设计变更条款。实践中，买受人与开发商签订合同中的规划、设计变更条款基本上未涉及上述问题，因此，根据合同约定，开发商的行为不构成违约，买受人也不能对规划部门批准规划变更的行为提起行政诉讼，理由同上。 4、如开发商在向买受人交付房屋后，通过规划部门罚款保留违法建筑，并取得小区《建设工程规划验收合格证》（本文上述案例即属此类情形），则开发商的行为仍然违反商品房买卖合同约定。规划部门罚款保留行政行为只是对开发商违法建筑在特殊情形下的一种处置，罚款保留并不能使开发商违法建设行为合法化，买受人仍可对开发商提起违约之诉，要求开发商赔偿未按约定交付小区业主共有部分给自己造成的损失。此类损失买受人往往无法举证证明，得由法院或仲裁机构行使自由裁量权。上述情形下，规划部门是对开发商在房屋交付前的违法建设行为进行处理，买受人不能对规划部门事后罚款保留违法建筑的行政行为提起行政诉讼，理由同上。 在向买受人交付商品房后，开发商未经规划部门批准及小区业主同意，擅自在规划的小区绿地、道路及其他公共场所上修建房屋。此时买受人已成为业主，小区绿地、道路及其他公共场所的所有权或使用权已转移至全体业主，开发商的行为既构成侵权行为，也构成违约行为及违法行为，买受人可按下述途径之一维权： 1、买受人提起侵权之诉，要求开发商恢复原状，赔偿损失。 2、买受人提起违约之诉，要求开发商履行商品房买卖合同，停止违法建设。 3、买受人向规划部门投诉开发商违法建设行为，由规划部门责令开发商停止违法建设行为。如规划部门未履行法定职责，买受人可向法院提起行政诉讼，请求法院判令规划部门履行查处违法建筑的法定职责。 4、规划部门如罚款保留违法建筑，则规划部门的行政行为侵犯买受人合法权益，买受人可提起行政诉讼，请求法院撤销规划部门罚款保留违法建筑的行政行为。

[律师回复] 开发商的这种行为属于违约或者是欺诈行为，你们业主完全可以去法院起诉开发商，要求解除合同，或者履行合同，也就是恢复当时你们在合同上约定的小区规划状态。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 依据我国城乡规划法的规定，违章建筑的认定主体是违章建筑的违章建筑物的建设者，包括单位或者个人。 相关法律规定 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 第六十五条　在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。 第六十六条　建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： (一)未经批准进行临时建设的; (二)未按照批准内容进行临时建设的; (三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。 第六十七条　建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报;逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。 第六十八条　城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、等措施。 对于违法建筑该怎么处罚 (1)违法占用集体土地或农用地进行建设， 处理：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建 的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接 负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (2)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或乡镇人民政府责令停止建设;限期拆除或者予以没收;罚款。 (3)对历史和原因形成的违建处理：因为历史原因和社会原因，居民房屋存在大量未办理土地使用手续或规划手续情况，这种情况下不宜按照违章建筑处理，特别是在房屋征收和土地征收中这类矛盾尤为凸出，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神和原则，应当组织规划、土 地、执法等部门对于未办理关手续的建筑物进行认定，认定为合法的要给予补偿，认定违法的不予补偿;但是也不能排除一些地方为实现拆迁速度，将一些历史原因 形成的违章建筑。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小区绿化带被开发商违建对于小区绿化带被开发商违建成其他建筑的情况，我们可以通过以下几种方法处理： 1.找出你的购房合同，看看关于绿化你跟开发商当初达成的什么样的协议，如果跟合同不符你可以他违约，要求他承担违约责任一并解除合同。 2.或者根据物权法中关于建筑物区分所有权的规定，绿化属于全体业主共同所有，共同管理与使用，你可以要求开发商停止侵害，排除妨害，消除危险，赔偿损失。开发商违建相关惩罚措施 一、小区绿化地带被开发商违建楼房的，小区业主可以在收集证据后去当地城乡规划局和建设局反映维权的。 二、依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定：第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： （一）未经批准进行临时建设的； （二）未按照批准内容进行临时建设的； （三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。第六十七条建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、等措施。第六十九条违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 三、违章建筑主要包括以下情况： （ 1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物； （ 2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物； （ 3）擅自改变了使用性质建成的建筑物； （ 4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物； （ 5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小区绿化带被开发商违建对于小区绿化带被开发商违建成其他建筑的情况，我们可以通过以下几种方法处理： 1.找出你的购房合同，看看关于绿化你跟开发商当初达成的什么样的协议，如果跟合同不符你可以他违约，要求他承担违约责任一并解除合同。 2.或者根据物权法中关于建筑物区分所有权的规定，绿化属于全体业主共同所有，共同管理与使用，你可以要求开发商停止侵害，排除妨害，消除危险，赔偿损失。开发商违建相关惩罚措施 一、小区绿化地带被开发商违建楼房的，小区业主可以在收集证据后去当地城乡规划局和建设局反映维权的。 二、依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定：第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： （一）未经批准进行临时建设的； （二）未按照批准内容进行临时建设的； （三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。第六十七条建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、等措施。第六十九条违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 三、违章建筑主要包括以下情况： （ 1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物； （ 2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物； （ 3）擅自改变了使用性质建成的建筑物； （ 4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物； （ 5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。