商品房预售合同能提前退吗

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房预售合同转让的条件 1、依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让;不允许预售转让的不得转让。 2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。 这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。 3、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房。 如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。 4、预售合同必须合法有效。 如果预售合同不合法，则预售合同转让无效。 第 一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。 第 二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。 第 三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。 5、预售合同转让必须签订转让合同。 因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

[律师回复] 您好，关于上海市商品房预售和出售前提的区别是什么这个问题，我的解答如下, 商品房预售条件 商品房出售条件 取得国有土地使用权证 取得国有土地使用权证 取得规划许可证 取得建设工程规划许可证 取得建设工程施工许可证 取得建设工程施工许可证 七层以下(含七层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层以上(含八层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上(不得少于七层) 房屋经竣工验收合格，取得了竣工验收证明 已经确定竣工交付日期，并落实了水、电、煤等配套工程 与银行签订了预售款监管协议 无 制定了房屋使用公约，并鉴定了前期物业服务合同 制定了房屋使用公约，并鉴定了前期物业服务合同 确定商品房预售方案，包括商品房的座落、结构、装修与设备标准，商品房建筑明细表、预售分期计划、、预售地点与方式、委托律师、交付使用日期等 确定了商品房销售方案 无 进行了房屋勘测，并取得了勘测报告 无 取得了房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复，确定了房屋的门牌号码 无 (住宅商品房)取得了住宅交付使用许可证并交纳了住宅维修基金交款凭证(由开发商交纳的部分) 无 进行了新建房屋所有权初始登记，并取得了房地产权证(大产证) 由上表可知，商品房预售与出售条件的主要不同在于，预售的商品房是未竣工房屋，其工程质量、公用配套等各方面条件还未定型，仅仅是开发商作出承诺或安排;而出售的商品房则是已竣工房屋，不仅在房屋实体上已经确定了，而且公用配套、交通绿化甚至门牌号码都已经完善了，属于已经可以居住的房屋。 因为有以上区别，所以在预售合同与出售合同中，购房者的风险也是不同的。主要在于： 1、预售合同约定的房屋建筑面积是暂测面积，可能与建成后的房屋实际建筑面积存在误差，需要在合同中约定面积误差的结算办法，而出售合同约定的房屋建筑面积是确定的; 2、签订预售合同的购房者支付的房款应当解入开发商的预售款监管账户，专款用于房屋的建设，而签订出售合同的购房者支付的房款可以不用监管; 3、预售合同中，购房者应与开发商约定合同签订后，开发商不得变更房屋的建筑设计、小区平面布局，同时购房者应当取得户型图、沙盘照片、小区平面图等证据以备证明约定的房屋建筑设计及小区平面布局应该是怎样的，但签订出售合同时，房屋已经是现房，房屋建筑设计和小区平面布局都已确定，购房者不用面临这种风险。 4、预售合同中，购房者应与开发商约定房屋交付的条件及时间，以及开发商迟延交付的违约责任，即便如此，购房者仍须面临房屋不能满足交付条件的风险，而签订出售合同时，房屋一定已经满足了交付条件，购房者一般在付清房款之后就可以入住了。 5、同上，签订预售合同时，应当约定大产证办理的时间以及开发商未能按时办理的违约责任，即便如此，开发商仍然可能由于规划、建设方面的原因不能办理大产证，甚至在交付几年后都无法办理，购房者应要求约定在这种情况下可以解除预售合同，但签订出售合同时，房屋已经有了大产证，购房者付清房款后可以立即办理小产证。 商品房预售，主要功能在于开发商可以用收取的预售房款进行房屋的后续建设，减少开发商的资金压力，因此虽然会对购房者造成一定的风险，但仍为大多数开发商所采用。不过随着近年来预售门槛的提高以及预售款监度、预售合同备案制度和预告登记制度的实行，购房者的风险也得到了越来越好的控制。

[律师回复] 对于开发商具备哪些前提才能进行商品房预售这个问题，解答如下, 1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书; 2、持有建设工程规划许可证; 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。

[律师回复] 按揭贷款借款人必须同时具备下列条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保笭长蒂短郦的垫痊叮花证人；贷款行规定的其他条件。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房预售必须具备五证，即国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证。商品房预售的条件具体有哪些呢？ 第 一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础，因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能够合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。 第 二、持有建设工程规划许可证，此项规定是房屋开工建设的前提。 第 三、按提供预售的房屋面积计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第 四、是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 第 五、商品房的预售人应当按照国家的相关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门进行登记备案。还有商品房预售所得的款项，必须用于有关的工程建设。