在何种情况下认定商品房预售合同有效

[律师回复] 根据你的问题解答如下, (一)内销商品房预售 1、有开发经营企业的营业执照 2、有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件 3、已取得国有土地使用或土地使用权来源证件 4、取得建设工程规划许可证和建设工程开工证 5、有纳入市建委销售计划的证明文件 6、按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期 7、本市商品房预售许可证

[律师回复] 为了保障商品房买受人的利益、维护商品交易安全，法律法规对商品房预售进行了特定的规定。 　　现行的法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。 　　实践中作为行政程序的商品房预售合同备案一般不影响商品房预售合同的效力。 　　除特定约定外，未经备案的商品房预售合同也是有效的合同。 　　1没有商品房买卖合同原件房屋买卖合同关系是否认定存在? 　　没有商品房买卖合同原件仍可以认定存在房屋买卖合同关系，一般认为，采用合同属性是订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。 　　不过，需要提供《商品房买卖合同》复印件，以及相关的通知、缴费收据、代收保险费单据、抵押登记费单据、律师费单据、印花税收据、购房首付款收据、赔付选择单等证据的原件和相关证人证言。 　　2没有在政府相关部门备案的房屋买卖合同是否有效? 　　没有备案登记不影响商品房预售合同的效力，从性质上说，商品房预售合同登记备案是国家对商品房预售行为的行政管理措施，但不是确认合同效力的必要条件，因为商品房预售合同符合一般买卖合同的生效条件即可生效; 　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也有关于当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效，不予支持的规定。 　　3预售合同中可以约定商品房预售合同备案为合同生效条件! 　　没有备案登记不影响商品房预售合同的效力，但如果经商品房买卖双方协商同意，可以把办理登记备案手续作为商品房预售合同生效条件，如有此约定，则商品房买卖合同不进行预售登记则合同无效。 　　4关于预售合同登记备案，购房人应该注意的问题： 　　 1.商品房预售合同一经备案登记，购房人便取得了对抗第三人的效力，能有效防止预售人将期房进行一房二卖，所以办理备案登记是维护购房人利益的一项有力措施，在签订商品房预售合同时，尽可能将开发商办理商品房预售合同备案的义务甲乙明确; 　　 2.依据《城市商品房预售管理办法》，在规定的期限内办理备案登记应为预售人即商品房开发商的义务，购房人应在签订合同将办理商品房预售合同备案的时间及迟延办理预售备案登记的违约责任在合同中约定明确，以约束房地产开发商不办理或迟延办理商品房预售合同登记备案的违约行为。 　　 3.慎用预售合同备案作为合同生效条件的合同条款，从购房人角度来看，如果在合同中约定以办理备案手续作为合同生效的条件，对购房人不利。 　　5相关法律依据 　　《合同法》第36条 　　法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 　　《合同法》第37条 　　采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条 　　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效，不予支持的规定。当事人预定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。 　　最高人民法院《关于使用中华人民共和国若干问题的解释 (一)》第9条 　　依据法律行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续的不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他无权不能转移。 　　《城市商品房预售管理办法》第10条 　　商品房预售，开发企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 　　《城市商品房预售管理办法》第13条 　　开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续、没收违法所得，并处以收取的预付款1%以下的罚款。 　　《城市房地产管理法》第45条 　　商品房预售，应当符合下列条件： 　　 (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 　　 (二)持有建设工程规划许可证; 　　 (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期; 　　 (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明; 　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质：审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非的合同，由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。 首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。 其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。 最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质：审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非的合同，由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。 首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。 其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。 最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 对于商品房预售合同效力怎么认定这个问题，解答如下, 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：如果出卖人没有取得商品房预售许可证明，即与买受人订立商品房预售合同，该合同应当认定无效但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。律师建议：在订立商品房预售合同时，要核实项目施工进度，以及开发商是否有该项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。