商品房能否登记在未成年子女名下

[律师回复] 根据你的问题解答如下, ①、适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记。 ②、两者的目的也不同。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。 ③、登记申请人不同。预售登记的申请人为商品房预售人，而预告登记的申请人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有人，请求权人应取得义务人的承诺(当然的假处分命令应该也可以)。 ④、适用的依据不同。预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范进行，而预告登记适用私法规范。 ⑤、权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质，而预告登记属于私法的权利保全性质。 ⑥、效力不同。预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等，也只有赋于预告登记这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人;而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。 ⑦、预售登记没有失效制度。预告登记只是一种请求权的保全，不具有的效力，只有将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由而消失，不会永远存续。而我国商品房预售登记不会涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段，而非对购房人的请求权进行保护，与预告登记制度存在着根本上的差异。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房初始登记怎么办 (一)登记范围 具有房地产开发资质的房地产开发企业在国有出让土地上开发经营的房屋的初始登记。 (二)业务流程 申请→受理→初审→复审→审批、登簿→缮证→收费、发证→归档 各环节办理时限：受理后2个工作日内移交初审，初审3个工作日，复审3个工作日，审批4个工作日，缮证3个工作日。 (三)收件资料 1、登记(询问)申请书; 2、申请人的身份证明(复印件); 3、国有土地使用证和宗地图(复印件); 4、建设工程规划许可证及其附件(包括审批文件、审批的建筑施工图、详规图)或者建设工程符合规划的证明; 5、建筑工程施工许可证; 6、建设工程竣工验收备案表或者房屋竣工质量合格的证明; 7、房产测绘报告书和计费表; 8、白蚁防治证; 9、房地产开发资质(复印件); 10、商品房预售许可证(复印件); 1 1、物管用房确认文件; 1 2、其他必要材料。 ①土地上原有房屋拆迁(除)的，须先办理房屋所有权注销登记;拆迁(除)房屋未办理房屋所有权登记的，须提交查档证明和具结书。 ②联合建房的，须提交产权分割协议。 (四)审核内容 1、申请人提交的登记资料齐全、符合法律规定的形式要件; 2、申请人应与土地使用证上记载的土地使用权人、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工备案表记载的建设单位、主体资格证明等相关证件(资料)上的名称一致; 3、申请初始登记的房屋用途不能与土地使用证上记载的土地用途相冲突，房屋占地部分面积不能超出土地使用证上记载的土地使用面积; 4、申请初始登记的房屋坐落、幢数、用途、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定; 5、申请初始登记的房屋坐落、建筑面积等与房产测绘报告书的记载相符; 6、申请初始登记房屋的坐落、面积与竣工备案表的记载相符; 7、应实地查看，核实申请登记的事项与实际情况一致; 8、审核人员还应当审核以下内容：受理人员选用的登记类型适当;录入的登记簿相关要素(内容)齐全、正确;应作注记的事项已作注记。 (五)收费项目和标准 1、房屋登记费(申请人) 住房：每套80元 非住房：每件550元 ①住房登记当事人自房屋竣工交付使用之日起超过90日未登记的，登记机关可以按照规定登记费的2倍收取登记费。 ②向一个以上房屋权利人颁发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。 2、转让手续费(预收，转让方) 住房：每平方米3元 非住房：实际成交价的0.5%

[律师回复] 您好，关于商品房初始登记要怎样办这个问题，我的解答如下, 商品房初始登记怎么办 (一)登记范围 具有房地产开发资质的房地产开发企业在国有出让土地上开发经营的房屋的初始登记。 (二)业务流程 申请→受理→初审→复审→审批、登簿→缮证→收费、发证→归档 各环节办理时限：受理后2个工作日内移交初审，初审3个工作日，复审3个工作日，审批4个工作日，缮证3个工作日。 (三)收件资料 1、登记(询问)申请书; 2、申请人的身份证明(复印件); 3、国有土地使用证和宗地图(复印件); 4、建设工程规划许可证及其附件(包括审批文件、审批的建筑施工图、详规图)或者建设工程符合规划的证明; 5、建筑工程施工许可证; 6、建设工程竣工验收备案表或者房屋竣工质量合格的证明; 7、房产测绘报告书和计费表; 8、白蚁防治证; 9、房地产开发资质(复印件); 10、商品房预售许可证(复印件); 1 1、物管用房确认文件; 1 2、其他必要材料。 ①土地上原有房屋拆迁(除)的，须先办理房屋所有权注销登记;拆迁(除)房屋未办理房屋所有权登记的，须提交查档证明和具结书。 ②联合建房的，须提交产权分割协议。 (四)审核内容 1、申请人提交的登记资料齐全、符合法律规定的形式要件; 2、申请人应与土地使用证上记载的土地使用权人、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工备案表记载的建设单位、主体资格证明等相关证件(资料)上的名称一致; 3、申请初始登记的房屋用途不能与土地使用证上记载的土地用途相冲突，房屋占地部分面积不能超出土地使用证上记载的土地使用面积; 4、申请初始登记的房屋坐落、幢数、用途、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定; 5、申请初始登记的房屋坐落、建筑面积等与房产测绘报告书的记载相符; 6、申请初始登记房屋的坐落、面积与竣工备案表的记载相符; 7、应实地查看，核实申请登记的事项与实际情况一致; 8、审核人员还应当审核以下内容：受理人员选用的登记类型适当;录入的登记簿相关要素(内容)齐全、正确;应作注记的事项已作注记。 (五)收费项目和标准 1、房屋登记费(申请人) 住房：每套80元 非住房：每件550元 ①住房登记当事人自房屋竣工交付使用之日起超过90日未登记的，登记机关可以按照规定登记费的2倍收取登记费。 ②向一个以上房屋权利人颁发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。 2、转让手续费(预收，转让方) 住房：每平方米3元 非住房：实际成交价的0.5%

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 很多人都从新闻中看到别人一房多卖的事情发生，为了防止这类的事情再发生，可以通过办理商品房预告登记来让房子的所有权是属于你的。那么，商品房预告登记须在什么时候办理?不了解商品房预告登记办理知识的人可以看一看。 商品房预告登记须在什么时候办理? 买房后可以及时申请。 按照《房屋登记办法》第二十三条　自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定： (一)国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日; (二)抵押权、地役权登记，10个工作日; (三)预告登记、更正登记，10个工作日; (四)异议登记，1个工作日。 公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。 法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。 具体程序： (1)确定开放商拥有《商品房预售许可证》。商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履行的能力，具体说来需要具备已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这四个条件后才能取得预售许可证。 (2)与开放商约定房屋预告登记。在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。无论如何，双方约定是进行预告登记的前提。 (3)申请预告登记。在已完成预售合同登记备案手续后，买房人可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。如开发商未按约定与买房人共同申请预告登记，买房人可以单方申请预告登记。 (4)申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。 8、当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

[律师回复] 受让记名股票未办理工商变更登记是否享有股权？ 根据我国相关法律法规，未办理工商登记但是受让了记名股票的是享有股权的。 于某是某外资企业的股东。10月，于某与甲公司签订了股权转让合同，由甲公司购买于某在某外资企业的全部股权，已经经过审批机关批准，也已经核发变更外商投资企业批准证书。但当时未办理股权变更登记。10月，某外资企业分红，于某却以股东的身份领走全部红利20万元。甲公司得知后，要求于某返还红利，于某以股权转让未办理变更登记为由予以拒绝。甲公司遂，请求判令于某返还红利20万元。 审理后，判决支持了甲公司的诉讼请求。 本案的关键就是未办理变更登记的股权转让合同是否有效问题，这也是经常引起争论的问题。公司法第36条规定，股东依法转让出资后，由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让人的出资额记载于股东名册。第145条第二款规定，记名股票的转让，由公司将受让人的姓名或者名称及住所记载于股东名册。《公司登记管理条例》第31条规定，有限责任公司变更股东的，应当自股东发生变动之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的法人资格证明或者自然人的身份证明。也就是说，有限责任公司的记名股票的股东转让股权后，应办理公司变更登记和工商变更登记。因此，一些人认为，这两种登记都是公示的方式，都是股权转让生效的要件，缺少其中任何一项登记，股权转让的行为都不发生法律效力。 这种理解是错误的。对于外商投资企业而言，股权转让合同经过审批机关批准，并且取得了变更的外商投资企业批准证书后就已生效。到公司登记机关进行变更登记只是股权转让的公示行为，是对该事实的确认，而不是股权变更生效的要件。 第 一、我国公司法并未明确把公司变更登记作为股权转让合同的成立或生效条件。可见，办理公司变更登记手续不是我国合同法第44条第二款所说的法律、行政法规规定合同生效应当办理的登记手续，而应当属于最高关于适用合同法若干问题的解释 (一)第9条所说的法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的情形。依据该司法解释，在这种情况下，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，只是合同标的物所有权及其他物权没有转移。 第 二、根据外商投资企业投资者股权变更的相关规定，股权转让协议和修改企业原合同、章程协议自核发变更外商投资企业批准证书之日起生效。协议生效后，企业投资者按照修改后的企业合同、章程规定享有有关权利并承担有关义务。 第 三、公司将受让人的姓名或名称、住所在股东名册上记载，实质上这是一种股权过户行为，其目的是为了使公司易于确定得以向公司行使股权的股东。受让人必须在根据与转让人的股权转让合同接受公司股权的让度，并在公司股东名册上办理了过户手续之后，才最终取得股权，才能对公司要求行使股东的权利义务，才能对抗第三人，但这对股权转让合同本身的效力不应有任何影响。 第 四、至于工商变更登记问题，根据公司法的规定，只要经过公司变更登记，就已经向社会进行了公示，受让方就依法成为该公司的股东，并承继转让方原来在该公司的股东权益，而工商变更登记，主要是公司的责任。既不影响股权转让合同的法律效力，也不影响受让人对股权的取得。 本案中，于某已与甲公司签订的股权转让合同已经办理了相关的首批手续，已经生效，甲公司取代于某成为该公司的股东。于某以股东的身份领取了甲公司应得的红利，侵犯了甲公司的合法权益，判决于某将红利返还甲公司是正确的。但同时应当指出，该公司应当及时到工商部门办理工商变更登记手续，以避免争议的发生。