开发商延期交房两年业主可以采取哪些措施

[律师回复] 禁止传 销条例 《禁止传 销条例》第十四条规定：县级以上工商行政管理部门对涉嫌传 销行为进行查处时，可以采取下列措施： 责令停止相关活动; 向涉嫌传 销的组织者、经营者和个人调查、了解有关情况; 进入涉嫌传 销的经营场所和培训、集会等活动场所，实施现场检查; 查阅、复制、查封、扣押涉嫌传 销的有关合同、票据、账簿等资料; 查封、扣押涉嫌专门用于传 销的产品(商品)、工具、设备、原材料等财物; 查封涉嫌传 销的经营场所; 查询涉嫌传 销的组织者或者经营者的账户及与存款有关的会计凭证、账簿、对账单等; 对有证据证明转移或者隐匿违法资金的，可以申请司法机关予以冻结。 工商行政管理部门采取前款规定的措施，应当向县级以上工商行政管理部门主要负责人书面或者口头报告并经批准。遇有紧急情况需要当场采取前款规定措施的，应当在事后立即报告并补办相关手续;其中，实施前款规定的查封、扣押，以及第(七)项、第(八)项规定的措施，应当事先经县级以上工商行政管理部门主要负责人书面批准。 互联网上网服务营业场所管理条例 《互联网上网服务营业场所管理条例》第二十七条规定：违反本条例的规定，擅自设立互联网上网服务营业场所，或者擅自从事互联网上网服务经营活动的，由工商行政管理部门或者由工商行政管理部门会同公安机关依法予以取缔，查封其从事违法经营活动的场所，扣押从事违法经营活动的专用工具、设备;触犯刑律的，依照刑法关于非法经营罪的规定，依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的，由工商行政管理部门没收违法所得及其从事违法经营活动的专用工具、设备;违法经营额1万元以上的，并处违法经营额5倍以上10倍以下的罚款;违法经营额不足1万元的，并处1万元以上5万元以下的罚款。 奥林匹克标志保护条例 《奥林匹克标志保护条例》第十一条规定：对侵犯奥林匹克标志专有权的行为，工商行政管理部门有权依法查处。 工商行政管理部门根据已经取得的违法嫌疑证据或者举报，对涉嫌侵犯奥林匹克标志专有权的行为进行查处时，可以行使下列职权： 询问有关当事人，调查与侵犯奥林匹克标志专有权有关的情况; 查阅、复制与侵权活动有关的合同、发票、账簿以及其他有关资料; 对当事人涉嫌侵犯奥林匹克标志专有权活动的场所实施现场检查; 检查与侵权活动有关的物品;对有证据证明是侵犯奥林匹克标志专有权的物品，予以查封或者扣押。 工商行政管理部门依法行使前款规定的职权时，当事人应当予以协助、配合，不得拒绝、阻挠。 世界博览会标志保护条例 《世界博览会标志保护条例》第十条规定：工商行政管理部门根据已经取得的违法嫌疑证据或者举报查处涉嫌侵犯世界博览会标志专有权的行为时，可以行使下列职权： 询问有关当事人，调查与侵犯世界博览会标志专有权有关的情况; 查阅、复制与侵权活动有关的合同、发票、账簿以及其他有关资料; 对当事人涉嫌侵犯世界博览会标志专有权活动的场所实施现场检查; 检查与侵权活动有关的物品;对有证据证明侵犯世界博览会标志专有权的物品，予以查封或者扣押。 工商行政管理部门依法行使前款规定的职权时，当事人应当予以协助、配合，不得拒绝、阻挠。 工业产品生产许可证管理条例 《工业产品生产许可证管理条例》第三十七条规定：查阅、复制有关生产、销售或者在经营活动中使用列入目录产品的单位和检验机构的有关合同、发票、账簿以及其他有关资料;对有证据表明属于违反本条例生产、销售或者在经营活动中使用的列入目录产品予以查封或者扣押。 棉花质量监督管理条例 《棉花质量监督管理条例》第二十条规定：棉花质量监督机构在实施棉花质量监督检查过程中，根据违法嫌疑证据或者举报，对涉嫌违反本条例规定的行为进行查处时，可以行使下列职权： 对涉嫌从事违反本条例的经营活动的场所实施现场检查; 向棉花经营单位的有关人员调查、了解与涉嫌从事违反本条例的经营活动有关的情况; 查阅、复制与棉花经营有关的合同、单据、账簿以及其他资料; 对涉嫌掺杂掺假、以次充好、以假充真或者其他有严重质量问题的棉花以及专门用于生产掺杂掺假、以次充好、以假充真的棉花的设备、工具予以查封或者扣押。 无照经营查处取缔办法 《无照经营查处取缔办法》第九条规定：县级以上工商行政管理部门对涉嫌无照经营行为进行查处取缔时，可以行使下列职权： 责令停止相关经营活动; 向与无照经营行为有关的单位和个人调查、了解有关情况; 进入无照经营场所实施现场检查; 查阅、复制、查封、扣押与无照经营行为有关的合同、票据、账簿以及其他资料; 查封、扣押专门用于从事无照经营活动的工具、设备、原材料、产品(商品)等财物; 查封有证据表明危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏环境资源的无照经营场所。 报废汽车回收管理办法 《报废汽车回收管理办法》第十八条规定：工商行政管理部门依据职责，对报废汽车回收企业的经营活动实施监督;对未取得报废汽车回收企业资格认定，擅自从事报废汽车回收活动的，应当予以查封、取缔。 国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定 《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》第十五条规定：农业、卫生、质检、商务、工商、药品等监督管理部门履行各自产品安全监督管理职责，有下列职权： 进入生产经营场所实施现场检查; 查阅、复制、查封、扣押有关合同、票据、账簿以及其他有关资料; 查封、扣押不符合法定要求的产品，违法使用的原料、辅料、添加剂、农业投入品以及用于违法生产的工具、设备; 查封存在危害人体健康和生命安全重大隐患的生产经营场所。 关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定 《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》第六条规定：对被申请人违法披露、使用、允许他人使用商业秘密将给权利人造成不可挽回的损失的，应权利人请求并由权利人出具自愿对强制措施后果承担责任的书面保证，工商行政管理机关可以责令被申请人停止销售使用权利人商业秘密生产的产品。

[律师回复] 政强制措施的种类包括限制公民人身自由；查封场所、设施或者财物；扣押财物；冻结存款、汇款；其他行政强制措施。在实践中，行政强制措施可以分为限制人身自由，处置财物，进入住宅、场所3类。

[律师回复] 1、对企业职工加强保密宣传教育，让他们知道商业秘密对企业的重要性，必要时还可以发放企业商业秘密保护知识的手册，反复宣讲，强调职工的保密义务，使职工树立起牢固的保密的意识。 　　 2、要建立健全保密规章制度。根据要求保密的对象，可分为对物的保密和对人的保密。 　　 (1)对物的保密制度又包括厂区或生产区域的保密、生产设备、过程的保密、对原材料、模具的保密、对文件的保密、对计算机的保密以及对废弃物的保密等。 　　比如限定知悉商业秘密人员的范围，如将商业秘密的一道工序或者一个配方分解成若干部分，只让其雇佣人员接触其必须完成任务的一部分，不让其接触其他部分等。 　　 (2)对人的保密制度则包括外来人员的驻留保密、内部人员保密管理、退离休职工清退资料的保密管理等。相应的对上述内容均应当制订相应的保密制度。 　　企业制订的保密规章制度产生劳动法上的效力，在制订时应当通过民主程序制定，即通过企业工会或者通过征求员工的意见。同时，制定出规章制度后，还要向员工公示，即向职工传达，使员工知悉。公示的方法包括召开职工大会公布，或者在企业的宣传栏中张贴公示等，才能产生法律上的效力，达到制定规章制度的目的。 　　 3、做好商业秘密的物理保护措施是对外加强商业秘密保护的有效步骤。建立和设立商业秘密保护等级，加强相关保密文件的技术保密程度，增加泄密难度与风险都是企业必须着手处理的事务。 　　 1、企业还应积极的针对侵犯商业秘密现象进行法律追究，有效的追究商业秘密泄露者的法律责任，在一定程度上能有效加强企业员工商业秘密保护意识，增加员工泄密的法律风险。 　　几种容易被忽略的商业秘密 　　 1、工艺程序：有时几个不同的设备，就其单个设备(或文件)本身属于公知范畴，但经过特定组合，产生新工艺和先进的操作方法，就可能成为商业秘密。如一家公司在生产优质钢部件过程中，有一个连续浇铸的程序，该程序是在浇铸这道工序上工作多年的雇员摸索出的一种生产率最高的操作方法，并且这一方法还不为他人所知，该程序就是一项商业秘密。许多技术诀窍就属于这一类型的商业秘密。 　　 2、机器设备的改进：在公开的市场上购买的机器、设备不是商业秘密，但是经公司的技术人员对其进行技术改进，使其具有更多用途或效率更高，那么这种改进也可能成为了权利人的商业秘密。 　　 3、客户名单：商业秘密中的客户名单，一般是指客户的名称、地址、联系方式以及交易的习惯、意向、内容等构成的区别于相关公知信息的特殊客户信息，包括汇集众多客户的客户名册，以及保持长期稳定交易关系的特定客户。 　　注意：客户名单不能以一个笼统的概念来依据商业秘密进行保护，权利人必须明确指出其秘密点是客户的名称、地址或者是交易习惯等具体的“信息点”，并举证证明该等信息点符合商业秘密的构成要件。 　　 4、研究开发的有关文件：记录了一项新技术新产品的研究和开发活动内容的文件，都会构成具体的商业秘密。如蓝图、图样、实验结果、设计文件、技术改进后的通知、标准件最佳规格、检验原则等，都可以成为一项商业秘密的组成部分。 　　 5、公司内部文件：与公司各种重要经营活动有关联的文件，也可能会构成商业秘密。如采购计划、供应商清单、销售计划、销售方法、会计财务报表、分配方案等都是企业的商业秘密。因为这些重要信息能使企业在竞争中拥有或保持一定优势，并经企业有意进行保密，这些信息若被竞争对手知道，都会对权利人产生不良后果。 　　 6、第三方商业秘密：按照法律和协议，当事人可能会在经济交往中对第三方的商业秘密负保密责任，比如在双方商业合作中了解到的其他企业的商业秘密。 　　 7、产品：企业开发的新产品，在既没有申请专利，又未投放市场之前，是企业的商业秘密;有些产品即便公开面市，但是产品的组成方式中有可能包含了未透露的商业秘密。 　　 8、配方：工业配方、化学配方、药品配方等是商业秘密常见的形式，包括化妆品配方，其中各种含量的比例也属于商业秘密。 　　商业秘密涉及到的是关乎企业生存和发展的重要的经营信息和技术信息，包括公司的内部文件、客户来源、产品的研发或者是配方信息以及工艺程序等多方面的内容，不指局限于经营信息，企业除了与劳动者签订保密协议外也要注意对相关重要资料的清理和保护。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小区业主的维权方式有哪些 (一)行政途径 投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据颁布的《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。 (二)法律途径 1、对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。 2、对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的“约”指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至或直接向当地人们，请求依法行使审判权以解决纠纷。 3、提交仲裁机关仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。 (三)其他途径 1、业主与物业管理公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。 2、由第三人调解。这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。 3、更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。 按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。 《无权管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。 购房者向人民提起消费争议诉讼应符合下列条件： 1、提讼的购房者应与所提起的争议案件有直接的利害关系，即必须是购买、使用或接受服务中合法权益的消费者及其他受害人。 2、有明确的被告。时明确指出侵害其合法权益的经营者。 3、有明确的诉讼请求，有受侵害的事实及证据。 4、根据民事诉讼法确定的管辖原则，向有管辖权的人民提讼。

[律师回复] 根据《行政强制法》第十七条第一款的规定，行政强制措施的一般实施主体是法律、法规规定的行政机关。 (1)行政强制措施应当由法律、法规规定的行政机关实施。法律、法规未明确赋予行政强制措施权的，行政机关不得实施行政强制措施。 行政机关实施行政强制措施，不可避免地会对行政相对人的人身权利和财产权利产生或多或少的影响。为了更好地保护行政相对人的合法权益，必须对行政强制措施的实施主体予以一定限制。 根据《行政强制法》的规定，法律、法规以外的其他规范性文件均不得设定行政强制措施，因而相应地也就不得对行政强制措施的实施主体进行授权。所以，行政强制措施的实施主体只能是法律、法规授权的，享有行政强制措施权的少数行政机关，并非全部行政机关。