一房多卖是否一定构成恶意欺诈

[律师回复] 一、合同欺诈的构成要件所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈的种类很多，例如，出售假冒伪劣产品，提供虚假的商品说明书，在没有履行能力的情况下，对外签订合同骗取定金或者货款等。欺诈具有以下构成要件： （ 1）欺诈一方当事人有欺诈的故意。即欺诈方明知告知对方的情况是虚假的，并且会使对方当事人陷于错误而仍为之。欺诈的故意既包括欺诈人有使自己因此获得利益的目的，也包括使第三人因此获得利益而使对方当事人受到损失。 （ 2）要有欺诈另一方的行为。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为，欺诈行为既可是积极的行为，也可是消极的行为。欺诈行为在实践中可分故意陈述虚假事实的欺诈和故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的欺诈。故意告知虚假情况就是虚假陈述，如将劣质品说成优等品；故意隐瞒真实情况是指行为人负有义务向他方如实告知某种真实情况而故意不告知的。 （ 3）受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果。只有当欺诈行为使他人陷于错误，而他人由于此错误在违背其真实意愿的情况下而与之签订了合同，才能构成受欺诈的合同。 二、买卖合同欺诈有哪些法律后果 （一）买卖合同欺诈的刑事后果买卖合同欺诈的刑事后果主要有合同诈骗罪及仿造公文、证件、印章罪。 （二）买卖合同欺诈的民事后果由于欺诈的行为而订立的买卖合同属于无效合同，依我国《民法通则》的有关规定，欺诈人应承担如下民事后果。 1、返还财产。对以虚假身份等形式进行买卖合同欺诈所得的财产，欺诈人负有返还给被欺诈人的义务。例如：欺诈所得的是实物，欺诈人已将实物出卖的，而且该实物已经不可能再追回，欺诈人则需要返还相当于原物的价款。返还范围应包括原物及其应有孳息。 2、赔偿损失。欺诈人因欺诈获得被欺诈人财产，是一种侵权行为。欺诈人对因其欺诈行为给被欺诈方造成的损失应予以赔偿。赔偿范围应包括直接损失及间接损失。 3、继续履行。对于在履行过程中出现的欺诈行为，如以劣质产品冒充优质产品的行为，欺诈人并无 4、支付违约金。对于在合同已经成立并生效的情况下，欺诈发生在合同履行阶段的，则被欺诈方可要求欺诈方支付违约金，包括合同约定的具有惩罚性的违约金，不以是否客观上对被欺诈方造成损失为根据。 5、没收财产。对欺诈行为已构成欺骗罪的，可没收其已经取得的或约定取得的财产或孳息。 （三）买卖合同欺诈的行政后果对买卖合同欺诈行为造成的行政后果情况大致如下： 1、对实施了买卖合同欺诈行为的行政法人，可追究主要负责人或法定代表人的行政责任。 2、对企业法人、事业法人实施的买卖合同欺诈行为，工商行政管理部门可对行为主体予以警告或责令停业整顿、罚款等行政处罚。 3、对其他经济组织或个人实施的买卖合同欺诈行为，当不足以构成犯罪，无法追究刑事责任，但不予处理显然失当的情况下，可对行为人予以罚款或行政拘留等行政处罚。此外，对在买卖合同订立过程中玩忽职守，疏忽大意的工作人员，应视情节轻重由所在单位按内部规章制度追究行政责任。

[律师回复] 您好，关于买卖合同纠纷中什么情形构成欺诈这个问题，我的解答如下, 商品房买卖合同纠纷中构成欺诈的主要情形 1、虚假广告宣传误导消费者。 商品房特别是期房销售过程中，广告往往是引起消费者购买欲并作出购房决定的促成因素。《广告法》规定广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项的，应当认定为欺诈。 2、商品房开发证照不全且没有告知消费者的。 商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书后才能开工建设销售，证照不全的建设项目因其不合法，通常不能为购房者办理权属证书，不仅直接导致购房者的购房目的不能实现(无法取得房屋所有权证书和所有权) ，而且对社会稳定和房地产市场的发展危害甚大。依法开发、照章开发，是法律赋予开发商的义务。开发商没有依法取得开发工程所需的各种证照且没有如实告知消费者，在合同约定的交付期限内又不能补办相关手续的，不仅违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，也构成对消费者的欺诈。 3、房屋面积缩水，短斤少两。 房屋面积减少，开发商将可能直接侵占消费者的财产(短少部份的资金)。由于房屋建筑强调严格按图施工，因此，面积短少，只能是开发商故意所为(因政府规划改变除外) .考虑到建设工程施工过程的复杂性，《商品房销售管理办法》已经设定的3%的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，应当认定为构成欺诈。 4、商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷。 房屋建设和装修涉及的用材种类繁多，各种材料优劣及价格相差悬殊，工程施工中以次充好、以劣充优的情形屡见不鲜。这种行为不仅造成房屋及装修质量低劣，使买卖双方的利益明显不对称，消费者受到巨大的利益损失，严重的还可能影响到住房的安全。这种情形可以分别处理：如果材料低劣但不影响房屋的整体安全和使用的，对于不符合合同要求的部份(如使用劣质地板) ，可以判决双倍赔偿;如果使用的基本建材存在质量缺陷，导致房屋存在安全问题并难以修复的，应当判决按整套房屋的价格双倍赔偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖合同纠纷中构成欺诈的主要情形 1、虚假广告宣传误导消费者。 商品房特别是期房销售过程中，广告往往是引起消费者购买欲并作出购房决定的促成因素。《广告法》规定广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项的，应当认定为欺诈。 2、商品房开发证照不全且没有告知消费者的。 商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书后才能开工建设销售，证照不全的建设项目因其不合法，通常不能为购房者办理权属证书，不仅直接导致购房者的购房目的不能实现(无法取得房屋所有权证书和所有权) ，而且对社会稳定和房地产市场的发展危害甚大。依法开发、照章开发，是法律赋予开发商的义务。开发商没有依法取得开发工程所需的各种证照且没有如实告知消费者，在合同约定的交付期限内又不能补办相关手续的，不仅违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，也构成对消费者的欺诈。 3、房屋面积缩水，短斤少两。 房屋面积减少，开发商将可能直接侵占消费者的财产(短少部份的资金)。由于房屋建筑强调严格按图施工，因此，面积短少，只能是开发商故意所为(因政府规划改变除外) .考虑到建设工程施工过程的复杂性，《商品房销售管理办法》已经设定的3%的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，应当认定为构成欺诈。 4、商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷。 房屋建设和装修涉及的用材种类繁多，各种材料优劣及价格相差悬殊，工程施工中以次充好、以劣充优的情形屡见不鲜。这种行为不仅造成房屋及装修质量低劣，使买卖双方的利益明显不对称，消费者受到巨大的利益损失，严重的还可能影响到住房的安全。这种情形可以分别处理：如果材料低劣但不影响房屋的整体安全和使用的，对于不符合合同要求的部份(如使用劣质地板) ，可以判决双倍赔偿;如果使用的基本建材存在质量缺陷，导致房屋存在安全问题并难以修复的，应当判决按整套房屋的价格双倍赔偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 以欺骗手段卖出产品一般属于欺诈行为，不是犯罪。只有符合诈骗条件的，才能涉嫌诈骗罪。根据《中华人民共和国刑法》 第二百六十六条规定，诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。诈骗罪侵犯对象不是骗取其他非法利益。其对象，也应排除金融机构的贷款。因本法已于 第一百九十三条特别规定了贷款诈骗罪。通常认为，该罪的基本构造为：行为人以不法所有为目的实施欺诈行为→被害人产生错误认识→被害人基于错误认识处分财产→行为人取得财产→被害人受到财产上的损失。

[律师回复] 诈骗罪量刑参考标准 【三年以下有期徒刑、拘役、管制、单处罚金法定基准刑参照点】 （一）诈骗不足4000元的，为罚金刑；4000元以上不足5000元的，为管制刑；5000元的，为拘役三个月，每增加1670元，刑期增加一个月；1万元的，为有期徒刑六个月，每增加1000元，刑期增加一个月； （二）有第一百三十一条规定的情形之一，拟处拘役刑的，升格为有期徒刑；拟处管制、罚金刑的，升格为拘役刑。 【三年以上十年以下有期徒刑法定基准刑参照点】 诈骗4万元的，为有期徒刑三年，每增加2000元，刑期增加一个月。 【十年以上有期徒刑法定基准刑参照点】 诈骗20万元的，为有期徒刑十年，每增加4000元，刑期增加一个月。 【重处情形规定】 有下列情形之一的，重处10%： （一）诈骗集团的首要分子或者共同诈骗犯罪中情节严重的主犯； （二）惯犯或者流窜作案，危害严重的； （三）诈骗法人、其他组织或者个人急需的生产资料，严重影响生产或者造成其他严重损失的； （四）诈骗救灾、抢险、防汛、优抚、救济、医疗等款物，造成严重后果的； （五）挥霍诈骗的财物，致使诈骗的财物无法返还的； （六）使用诈骗的财物进行违法犯罪活动的； （七）导致被害人死亡、精神失常或者其他严重后果的； （八）被告人曾因犯罪被判刑或因诈骗被行政处罚的； （九）诈骗作案10次以上的。 【缓刑适用限制】 有下列情形之一的，不适用缓刑： （一）未退赃或退赔的； （二）未主动接受财产刑处罚的； （三）有第一百三十一条规定的情形之一的