开发商五证不全怎么举证打官司

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 法官如何组织举证质证 证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。 当事人在证据交换过程中认可并记录在卷的证据，经审判人员在庭审中说明后，可以作为认定案件事实的依据。 质证按下列顺序进行： (一)原告出示证据，被告、第三人与原告进行质证; (二)被告出示证据，原告、第三人与被告进行质证; (三)第三人出示证据，原告、被告与第三人进行质证。 人民依照当事人申请调查收集的证据，作为提出申请的一方当事人提供的证据。 人民依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明。 一、法庭调查按照下列顺序进行： (一)当事人陈述; (二)告知证人的权利义务，证人作证，宣读未到庭的证人证言; (三)出示书证、物证和视听资料; (四)宣读鉴定结论; (五)宣读勘验笔录。 二、《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》中，法庭调查按下列顺序进行： 1、由原告口头陈述事实或者宣读状，讲明具体诉讼请求和理由。 2、由被告口头陈述事实或者宣读答辩状，对原告诉讼请求提出异议或者反诉的，讲明具体请求和理由。 3、第三人陈述或者答辩，有请求权的第三人陈述诉讼请求和理由;无请求权的第三人针对原、被告的陈述提出承认或者否认的答辩意见。 4、原告或者被告对第三人的陈述进行答辩。 5、审判长或者独任审判员归纳本案争议焦点或者法庭调查重点，并征求当事人的意见。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中，对法庭调查中质证的顺序作了调整。 第五十一条规定　质证按下列顺序进行： (一)原告出示证据，被告、第三人与原告进行质证; (二)被告出示证据，原告、第三人与被告进行质证; (三)第三人出示证据，原告、被告与第三人进行质证。 人民依照当事人申请调查收集的证据，作为提出申请的一方当事人提供的证据。人民依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明。如果在开庭前法官并未给你们明确限定举证期限，你的证据就没有过举证期限。而且这个举证期限只是在理论上这么规定，现实中是不可行的，有时候对于一些明明是过了举证期限的证据，法官依然会组织质证并予以采纳，因为有些证据如果不采用，事实根本无法查清。法官绝对不会仅仅是因为过了举证期限而对一些决定事实关键的证据不进行质证或不予接受的。这个你大可放心。此外，你既然是当庭出示的，对方肯定已经进行了质证了，因为他所说的过了举证期限的话就是他质证意见的一部分。

[律师回复] 效力待定。买房人退房的十种情况分别是： 1、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。 2、延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。 3、开发商没经购房人同意变更设计。都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。 4、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

[律师回复] 开发商五证不全怎么办? 第 一，开发商五证不全，购房人不应该购买。避免将来由于证照不齐给购房人带来的损失。 第 二，买了或者说在不知情的情况下交钱了，签合同了，知情后可以申请退房。 第 三，开发商不配合的，购房人可到当地住建委投诉，甚至到开发商。 我们通常所说的开发商应当具备的“五证”是指： 1、《国有土地使用权证》; 2、《建设用地规划许可证》; 3、《建设工程规划许可证》; 4、《建筑工程施工许可证》; 5、《商品房预售许可证》。 五证种最重要的，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 《城市商品房预售管理办法》 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 开发商五证不全怎么办 第 一，开发商五证不全，购房人不应该购买。避免将来由于证照不齐给购房人带来的损失。 第 二，买了或者说在不知情的情况下交钱了，签合同了，知情后可以申请退房。 第 三，开发商不配合的，购房人可到当地住建委投诉，甚至到开发商。 我们通常所说的开发商应当具备的“五证”是指： 1、《国有土地使用权证》 2、《建设用地规划许可证》 3、《建设工程规划许可证》 4、《建筑工程施工许可证》 5、《商品房预售许可证》。 五证种最重要的，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 《城市商品房预售管理办法》 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么 购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。 购房时如何审查商品房的五证 1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年; 2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致; 3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑; 4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施; 5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。