内部认购五证不全能退房吗

[律师回复] 您好，关于选择“内部认购”的房子会有风险吗这个问题，我的解答如下, 　　“内部认购”主要是指开发项目在未取得预售许可证情况下的一种前期认购活动。在实际操作中，它的“销售”对象并不仅限于内部，而是向社会开放。在此期间的认购者，一般能享受一些特殊优惠政策，如开盘后的优先认购权、赠予数月的物业费以及房价折扣等。双方一旦达成协议，待项目销售手续齐备，正式开盘以后，认购人就可以按照内部认购期间达成的协议，与开发商签订正式的认购书或购买合同了。另外，也有少数楼盘已取得预售许可证，推出“内部认购”期只是为了试探市场反应的销售策略。　　据业内人士分析，开发商热衷“内部认购”，是想借此吸引一批潜在的购房者，还可以给人造成该楼盘已被抢购一空的假象。商品房预售须取得预售许可证，若开发商隐瞒真实情况，擅自预售，将要受到处罚。　　“内部认购”的诱惑　　消费者追捧“内部认购”，是因为在这时候买房，每平方米通常要比开盘后的价格低一两百元，也容易买到理想的楼层、户型。有人称，这类商品房提前预售，没有得到相关部门核准，消费者购买后，有可能将无法取得房产证。　　虽然有些开发商推出的“内部认购”完全只是试探市场反应的销售策略，他的预售证等房屋上市手续已经齐备。但据了解，还有很多打着“内部认购”和“排号登记”旗号的新楼盘，都是未获得商品房预售许可证的。这是企业在项目进行到一定阶段时，为提前回收资金、加速资金周转，或检验楼盘投放市场的反应，所以，他们通常拿这种没取得预售证的楼盘以“内部认购”的方式来对外进行销售。　　这种没预售证的“内部认购”，准确讲应该叫“提前订购”，往往价格相对低廉，对买房者来说诱惑力不小，但相应风险也大，消费者下定时一定要权衡利弊。　　预售许可证作用大　　由于商品房的价值量大，建设过程复杂，涉及面广，决定了它不同于一般的商品，建设部88号令《商品房销售管理办法》明确规定：“不符合商品房销售的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。”　　像这种“排号登记”、“内部认购”等行为会扰乱房地产市场秩序，不利于房地产市场的健康稳定发展，不利于营造公平竞争的市场环境。今后这种现象将要得到有效遏制，以进一步规范商品房销售行为，维护购房者合法权益。　　“内部认购”的风险　　“预定”本身的风险。因为这种“预定”、“预购”违反国家有关法律法规，本身就不受法律的保护，一旦发生纠纷，很难维护自身权益。　　预期开发风险。因为不具备销售的商品房项目，如投资、计划、规划、施工等诸多可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使建设和合法开盘日期都不能确定。　　价格风险。因为先期预订，开发企业一般在认购卡上并未对商品房价格进行约定。这种价格上的不确定性往往容易造成纠纷，购房者的权益也难以受到保护。　　设计变更风险。由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性，到项目正式开盘时，消费者可能会发现，待售房屋并不是自己想买的。　　定金风险。由于一些开发企业经营不善或者恶意欺诈，消费者可能面临定金被侵吞的风险。

[律师回复] 一、购房认购书的内容是什么《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购书内容一般包括： （一）买卖双方当事人的基本情况； （二）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）； （三）房屋价款计算； （四）定金； （五）签署正式买卖合同的期限。认购书常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。以下就认购书相关法律问题进行简要分析。 二、购房认购书包括哪些内容认购书的主要内容包括： （一）发展商、销售方及认购书的基本情况； （二）所认购房产的基本情况（户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价）； （三）订金数额、付款方式（一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款）； （四）付款时间（主要针对分期付款方式）、付款地点、帐户等； （五）签订正式条约的时间（一般为认购后的一周以内）。

[律师回复] 一般情况下不会

[律师回复] 部分开发商进行商品房销售时，可能通过与购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为，部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时，买到理想的房屋，于是，在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下，就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。

[律师回复] 农药经营者有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府农业主管部门责令改正，没收违法所得和违法经营的农药，并处5000元以上5万元以下罚款;拒不改正或者情节严重的，由发证机关吊销农药经营许可证： (一)设立分支机构未依法变更农药经营许可证，或者未向分支机构所在地县级以上地方人民政府农业主管部门备案; (二)向未取得农药生产许可证的农药生产企业或者未取得农药经营许可证的其他农药经营者采购农药; (三)采购、销售未附具产品质量检验合格证或者包装、标签不符合规定的农药; (四)不停止销售依法应当召回的农药。