商铺房屋转让协议纠纷怎么处理

[律师回复] 您好，针对您的商铺出租转让纠纷能怎么处理问题解答如下, 商铺出租转让纠纷有两种情形， 第一种是商铺的所有权人直接将商铺出租转让给承租人，这种情况比较简单，主要在签订租赁合同时明确约定双方的权利义务以及违约责任，倘若发生纠纷，则根据合同约定进行协商或是向人民提讼。 第二种情形是商铺的承租人将商铺再次转让给次承租人，那么对于这种情况就比较复杂了， 首先应当判断承租人转租该商铺有没有经得出租人的同意，如过未经得出租人同意的，出租人可以解除合同，这样对承租人和次承租人均可能造成较大的损失，但是出租人知道承租人转租后在六个月内没有提出异议的，视为其同意转租; 其次，如果承租人转租租赁的商铺是经得出租人同意的，则次承租人和承租人应严格按照原租赁合同约定的权利义务和租赁期限进行转租。当然，发生纠纷的，也可以依据租赁合同及转租合同的约定进行协商和向人民提讼。 法律依据： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给 第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民不予支持。

[律师回复] 您好，关于商铺出租转让纠纷应该如何处理这个问题，我的解答如下, 商铺出租转让纠纷有两种情形， 第一种是商铺的所有权人直接将商铺出租转让给承租人，这种情况比较简单，主要在签订租赁合同时明确约定双方的权利义务以及违约责任，倘若发生纠纷，则根据合同约定进行协商或是向人民提讼。 第二种情形是商铺的承租人将商铺再次转让给次承租人，那么对于这种情况就比较复杂了， 首先应当判断承租人转租该商铺有没有经得出租人的同意，如过未经得出租人同意的，出租人可以解除合同，这样对承租人和次承租人均可能造成较大的损失，但是出租人知道承租人转租后在六个月内没有提出异议的，视为其同意转租; 其次，如果承租人转租租赁的商铺是经得出租人同意的，则次承租人和承租人应严格按照原租赁合同约定的权利义务和租赁期限进行转租。当然，发生纠纷的，也可以依据租赁合同及转租合同的约定进行协商和向人民提讼。 法律依据： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给 第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民不予支持。

[律师回复] 没有正当理由一般无法索要回来的,如需进一步沟通可以详谈细节

[律师回复] 属于民事纠纷，如果合同中未明确约定房东同意转租的条款，现在房东提出不同意转租商铺，你作为次承租人是不可以转租的！

[律师回复] 处理房屋租赁合同纠纷，要遵循以下原则：　　 (一)买卖不破租赁原则　　买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的，租赁合同对于受让的第三人继续有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。其具体内容包括：　　 1.租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。　　 2.承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。　　如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同，则不发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后，新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。　　 (二)抵押权与租赁权的关系　　抵押权与租赁权的关系，指一物之上抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。　　抵押权与租赁权的关系，有两种情形：　　 1.租赁权发生在先，抵押权发生在后。　　对此，《担保法》规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当面书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《担保法解释》进一步规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。”　　 2.抵押权发生在先，租赁权发生在后。　　《担保法解释》规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”　　 (三)承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理　　《民法通则》规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时，即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。　　一般来讲，共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力，而租赁关系是债权关系，依据物权优先于债权的原则，共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征，但其毕竟是债权关系，仍然不能等同于物权的效力。　　另外，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋的管理、修缮、使用。　　 (四)房屋租赁中的登记备案问题　　根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。　　当事人未办理登记备案手续，未取得《房屋租赁证》的，租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为，其本身不是合同生效的要件。　　因此，房屋租赁合同订立后，当事人没有办理登记手续的，应责令其补办手续，而不应因此否定租赁合同的效力。