房屋买卖纠纷责任划分应该如何确定

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 诉讼管辖是指各级之间以及不同地区的同级之间，受理 第一审民商事案件、知识产权案件及其他各类案件的职权范围和具体分工。 管辖可以按照不同标准作多种分类，其中最重要、最常用的是级别管辖和地域管辖。 具体案件的诉讼管辖，并不能只根据级别管辖或地域管辖加以判断，而应将相关规则结合，综合判断。 根据《民事诉讼法》 第二十一条规定，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖。 第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民管辖。 因此，房屋买卖合同纠纷，是因为合同纠纷提起的诉讼，应由被告住所地人民或者合同履行地人民管辖，但是如果是涉及房屋的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，则由房产所在地人民管辖。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民管辖

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 【案情】 2009年1月10日被告刘某与开发商攸县中盛房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同。合同约定：被告刘某购得该公司开发兴建的商品房C栋3-4空铺屋，房屋加框5 2.8万元，首付2 6.8万元，其余26万元按揭贷款，贷款期限10年。2009年2月10日，原告谢某以自己的名义就上述购买的房屋向开发商攸县中盛房地产开发有限公司交纳了首付款10万元，后又以换票的形式，将收据上的交款人改成被告刘某的名字。2009年4月2日，被告刘某之夫即被告周某以被告刘某的名义向开发商支付了首付款9万元，同年5月26日，原告之母代替原告向被告周某掌控的账户转入6万元，被告刘某于同日向开发商交付了首付款 6.8万元。至此，从交款票据反映，2009年1月10日，被告刘某向攸县中盛房地产开发公司购买的房屋共交付购房款2 5.8万元。被告刘某称另1万元购房款的票据已遗失，而房屋出卖方中盛房地产开发有限公司亦认可上述房屋首付已全部交齐。2009年6月11日，原告谢某离婚并将自己离婚财产分割所得现金17万元存入到被告掌控的邱某账户上，同年6月15日，原告从该账户上转账取款5万元。2009年7月24日，原告以被告刘某的名义交纳了水电立户费 3800元和代收办证费8820元，2009年9月10日原告以被告刘某的名义补交办证费用5000元。该房屋交付后，被告将从开发商处领取的房屋钥匙全部交给原告，原告谢某于2009年7月20将涉案房屋出租给案外人王桂阳至7月19日。该房屋的银行按揭贷款自2009年9月起至 年 12月由原告谢某偿还(按揭贷款人为刘某)。5月，原告之母受原告委托找到被告刘某，要求被告将该房屋过户到原告名下，双方发生争执。被告刘某遂挂失房屋按揭银行账户，致使原告无法继续偿还。此后，被告刘某在支付了5个月的按揭款后，于5月偿还了全部的银行贷款。 另查明，2009年8月，该房屋土地使用权人登记为刘某，房屋产权所有权人登记为刘某，共有人是周某。在审理中，被告刘某陈述，其于2009年1月向攸县中盛房地产开发有限公司购买的房屋系与原告谢某共同购买，双方各有一半的产权。2009年农历7月，谢某的母亲找刘某协商，要求刘某出让其一半的产权给谢某，但刘某未同意。但原告谢某及其母亲对被告刘某上述陈述不予认可，并称涉案房屋系原告谢某以刘某的名义个人购买的。 二审补充查明如下：上诉人谢某系被上诉人刘某、周某的亲外甥女。上诉人谢某持有该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙。2009年6月11日，上诉人谢某与前夫协议离婚，分得17万补偿款。2009年7月20日，谢某作为出租人，与承租人王桂阳签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为2年，约定房屋租金为8000元。房屋出租后，租金是由上诉人谢某方收取和受益。11月14日上诉人谢某方进行了录音，被上诉人刘某没有提交受到威胁胁迫的证据材料。从一审上诉人提交的录音资料、证人李志武的证言和对李志武的调查笔录可以证实，被上诉人刘某亲口承认谢某方把购房首付款全部给付了，谢某购买了刘某的 13.4万元份额，并将 13.4万元给付了，首付款2 6.8元已经全部交给了被上诉人刘某方。 【审理】 一审认为：本案系所有权确认纠纷。本案的争议焦点为： 1、本案诉争房屋的买卖情况; 2、原告的主张能否成立。现分析如下：本案中诉争的房屋买卖合同签订人为出卖方开发商攸县中盛房地产开发有限公司和买受人刘某;在合同的履行过程中(2009年1月10日至2009年5月26日期间)，原告谢某和被告刘某均向开发商交纳了房屋的部分首付款，且双方交付的金额相差不大。原告谢某以自己持有房屋买卖合同原件及收款票据原件的事实主张该房屋是自己借用被告刘某的名义购买房屋的，而被告刘某、周某则提出原被告双方都交纳了购房款，属双方共同购买，原告谢某对其主张没有提供充分的证据予以佐证。关于原告夫妻婚姻关系发生变化后，原告谢某将离婚分割所得12万元现金存入被告刘某、周某控制的账户的上事实，原、被告双方均无争议。但对于该款项的用途，双方陈述不一。原告谢某认为这是自己委托被告刘某、周某夫妇支付的购房首付款，被告刘某、周某认为这是自己向原告借款。对于该部分资金的真实用途，原、被告双方均未提供证据予以证明，且结合本案中购房的资金交付情况，故对原告就该部分资金用途主张，原审不予采纳。在本案中，被告刘某、周某系房屋买卖合同的受让方及诉争房屋的产权登记人，作为不动产证书证据的优势方主张本案诉争房屋属原被告共同共有，而原告谢某主张房屋属其个人所有，但原告的该主张理由不足，证据不充分，原审难以采纳。故原告要求确认诉争房屋为原告个人，并要求被告方办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。据此，原审判决：驳回原告谢某的诉讼请求。 一审宣判后，原告谢某不服一审判决，提起上诉。二审经审理认为原审判决适用法律不当，处理不当，应予改判，故撤销一审民事判决，确认坐落在攸县城关镇联星(攸洲山庄)房屋产权证号为709002656的房屋属于上诉人谢某所有，在本判决书生效后三个月内，被上诉人刘某、周某将产权证号为 709002656的房屋的房屋产权证、土地使用权证(土地证号：攸国用2009第30/B0575)协助过户登记到上诉人谢某名下。 【分歧】 本案系所有权确认纠纷。本案争议焦点为： 1、本案争议房屋是谁购买?即房屋的首付款是谁支付，谁是房屋的实际购买人。 2、上诉人的上诉请求能否得到支持? 【评析】 一、关于争议焦点一 上诉人谢某系被上诉人刘某、周某的亲外甥女。因被上诉人刘某在房地产公司做销售，上诉人认为以刘某的名义购买该房屋可以优惠4万元，基于工作便利和亲属信任，再加上上诉人2009年处于婚变期间，上诉人谢某方就通过支付现金和银行转账的形式把钱款支付给被上诉人刘某方去购买房屋。从本案查明的事实看，上诉人谢某持有该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙等与房屋相关的原始凭据。从一审上诉人提交的录音资料看，被上诉人刘某亲口承认谢某方把购房首付款全部给了被上诉人刘某。一审中录音见证人李志武也证实刘某曾自己亲口认可谢某方把购房首付款全部给了被上诉人刘某，对李志武的调查笔录也可以证明刘某曾经对李志武陈述过，谢某购买了刘某的 13.4万元份额，并将 13.4万元给付了，首付款2 6.8元已经全部交给了被上诉人刘某方。这些证据可以相互印证，形成证据链，可以证实本案房屋的首付款全部由上诉人谢某交纳。 至于被上诉人刘某、周某方提出也出资 13.4万元。现分析如下：因2009年2月10日上诉人谢某交纳了首付款10万元，加上同年5月26日，上诉人之母代替上诉人向被上诉人周某掌控的邱某账户转入6万元，两者相加共为16万元，如果加上被上诉人刘某、周某提出也出资 13.4万元，双方的总额就为 2 9.4万，与房屋的首付款为2 6.8万元不相符，不符合正常的逻辑。为此，被上诉人刘某、周某方提出也出资 13.4万元的说法是不成立的。至于被上诉人刘某提出2009年6月 15日是向上诉人谢某借款12万元。因为上诉人谢某已经通过录音资料和证人证言举证证实该款是双方通过结算后给付被上诉人刘某、周某方的购房款。现在被上诉人刘某、周某反驳称是向上诉人的借款，应提供相关证据予以证实。涉案的12万元要证明是借款，举证责任在被上诉人刘某、周某方。如果举证不能，被上诉人刘某、周某方应承担举证不能的法律后果。因被上诉方没有提供相关证据予以证实，为此被上诉人刘某、周某提出2009年6月15日是向上诉人谢某借款12万元而不是上诉人谢某支付的房屋首付款，这一主张本院不予支持。在上诉方谢某资金还没到位的情况下，被上诉人刘某、周某方于2009 年4月2日和5月26 日向开发商房地产公司交过钱是事实，但在2009年6月11日，上诉人谢某离婚并将自己离婚财产分割所得现金17万元存入到被上诉人掌控的邱爱姑账户上。四天后，被上诉人刘某、周某方在银行办手续从该账户上转账5万元给上诉人谢某。结合录音资料和证人证言等证据，该行为实际上是双方之间的结算行为。涉案的 12万元系双方通过结算后给付被上诉人刘某、周某方的购房款。至于被上诉人刘某、周某方提出该房屋系双方共同购买，最初有共同购买的意愿，因上诉人谢某予以否认，且没有提供相关证据予以证实。对被上诉人提出该房屋系双方共同购买的主张，本院不予支持。 上诉人谢某在交付房屋首付款后，又承担了水电上户、房产办证费17620元，且所有的水电上户发票、房产办证费用发票原件均由上诉人谢某持有。办理好房屋按揭手续后，本案房屋的银行按揭贷款从2009年9月14日至元月14日也一直是由上诉人谢某在偿还。之后没有偿还的原因是该帐户被被上诉人刘某注销，致使上诉人无法偿还。从一审上诉人提交的《房屋租赁协议》看，该房屋交付后谢某作为出租人，与承租人签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为2 年。该证据可以证实该房屋由上诉人谢某在实际处置并使用收益。通过一审时被上诉方提交的对李少康的调查笔录可以看出，该房屋出租时被上诉刘某方知情，而且对该出租行为和租金收益没有提出异议。通过上述分析，本案的房屋首付款是由上诉人谢某支付的。房屋交付后又承担了水电上户、房产办证费用、初期按揭的义务，该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙等与房屋相关的原始凭据均在上诉人谢某处，涉案房屋亦由上诉人谢某实际占有和使用。从双方各自提交的证据材料看，除了涉案房屋登记在被上诉人刘某、周某名下外，被上诉人刘某、周某没有占有其他与涉案房屋相关的原始凭据。为此，该房屋的实际出资人和实际购买人应认定为上诉人谢某。 二、关于争议焦点二 涉案房屋登记在一方当事人名下，并不能因此确认该房屋所有权就该归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。从本案查明的事实看，尽管该不动产登记在被上诉人刘某、周某的名下，但对于双方当事人之间的争议，应当根据购房时双方当事人的真实意思表示，结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等综合分析确定房屋归属，据此确权该房屋属于实际出资人和实际购买人所有。上诉人谢某足额交纳了本案房屋的首付款，房屋交付后又承担了水电上户、房产办证、初期按揭等义务，该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙等与房屋相关的原始凭据均在上诉人谢某处，上诉人谢某是房屋的实际出资人和实际购买人。为此，上诉人的上诉请求，本院予以支持。坐落在攸县城关镇联星(攸洲山庄)房屋产权证号为709002656的房屋应属于上诉人谢某所有。被上诉人刘某、周某应将产权证号为 709002656的房屋的房屋产权证、土地使用权证(土地证号：攸国用2009第30/B0575)协助过户登记到上诉人谢某名下。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村房子有纠纷怎么确权 村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依法进行确权登记发证，确认集体建设用地使用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人应申请确权登记。 1、运用土地确权原则和方法，确定实践中具体土地权利的类型、性质、主体、客体，以及权利内容等。 2、掌握土地权属争议的类型、现行法律法规和规章中规定的处理方式、处理机关、处理程序；运用有关土地权属争议调处的规定，对具体争议案件提出处理方式和程序。 3、运用土地确权和争议调处法律、政策，针对具体争议案例进行分析，提出处理意见。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。 2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。 3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。 4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。 5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记。

[律师回复] 剩余的部分房主依然应当赔偿。在有可供执行的财产时，你可以随时申请执行。这种情况房主的债权人可能不止你一个，建议尽快启动诉讼。