房屋开发商跑路购房者该如何维权

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、房屋质量不合格怎么办? 1、修复 因为主体质量问题，购房者所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小，如果通过加固等措施能够修复的，且确保建筑物安全的，购房者可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务，也称继续履行。 2、解除合同，退房 在实际购房者所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较大，不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的，也就是不能继续履行的，购房者可以请求解除合同，要求退房。购房者向请求解除合同的，应予支持。 3、可要求违约金及赔偿损失 房屋不合格，购房者不论是请求实际修复还是解除合同(退房)，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。 违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约金的支付是与履行行为之外的，由违约方向对方支付的一定数量的金钱。 4、追究侵权赔偿责任 商品房的侵权责任，就是因商品房质量不合格，发生事故比如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽、等等而致人损伤或致物损害的，受害人或购买人可以主张违约责任或侵权责任。 二、房屋质量不达标时购房者如何维权? 房屋出现质量问题，应当由当事双方(购房者与房屋出卖人)进行房屋质量鉴定，然后，根据鉴定结论确定是否存在退房情形： 1、经鉴定确认房屋主体不合格或质量问题严重影响居住的，可以要求退房并赔偿损失; 2、经鉴定可以修复，则要求开发商修复或承担修复费用。 3、楼板属主体结构部分，开发商承担永久的保修责任。 4、若出卖人交付不合格房屋，给购房者造成人身、财产损害的，购房者可以主张违约侵权责任措施予以补救，但应注意： ①不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。 ②当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。 ③责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。 鉴定费用由谁出? 对于因鉴定及修复而导致购房人不能使用房屋而发生的租房费用，理所当然地应当由开发商承担。 解决房屋质量问题的途径不外乎修复、退房以及要求赔偿，购房者既可以要求开发商承担违约赔偿责任，也可以要求其承担侵权赔偿责任，具体怎么主张权利才能获取最大的利益，要根据具体情况具体分析。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 违章建筑，简单说就是，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。违章建筑的房屋是不可以买卖的，所签订的房屋买卖合同也是无效。根据我国《合同法》第52条第 (五)项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。据此，在经城市规划行政主管部门处理并经房产管理部门确认产权之前，若所订立的房屋买卖合同是无效的，当然也不能取得房屋的所有权。但是对于购买者来说，损失是可以得到弥补。根据我国《合同法》58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。购买者若不知道所购买的房屋是违章建筑，购买者为法律中的善意第三人，自然也不存在过错，不应承担责任;则出卖人应当返还购买者已经缴纳的购房款，并赔偿自缴款次日至付清之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。反之，购买者对房屋的违法性可能是知晓的，具有过错，则其应该承担因此造成的损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 解决问题的办法只能寄希望于修改相关法规，使其更具操作性，从而能更好地维护的合法权益，例如，法律可以规定先由商家承担鉴定费用，或者由消费者和商家共同承担鉴定费用，然后根据鉴定结果确定由哪一方最终承担，这样就可以避免消费者被鉴定费的“高门槛”拦在门案情简介刘先生在２００４年搬进了自己的新居，时购买了某品牌的抽油烟机。用了还不到一年，油盒多次出现问题，在清洗时，油盒上的塑料纽非常容易掉。一开始，刘先生还以为是自己使用不当，但每次清洗时都会出现上述现象，刘先生遂怀疑是油盒的质量存在缺陷。于是，刘先生找出了保修卡，联系到该抽油烟机生产厂家设在本地的维修部，但维修部负责人表示，尽管承诺保修５年，但配件要自己花钱买，并认为油盒损坏是刘先生使用不小心造成的。刘先生感到很生气，认为是油盒本身存在质量缺陷，而不是自己使用不当所致。为此，和对方发生了争执。刘先生回到家后，觉得必须得把事情搞清楚，于是投诉到了当地的消费者协会。在消协，工作人员告诉刘先生，他们家的油盒质量是否存在缺陷，消协是无法认定的，必须由刘先生自己先到质量技术监督局做个鉴定，看看油盒损坏的原因到底是使用不当，还是产品质量有问题，鉴定费得由刘先生垫付，如果鉴定结果确认是产品质量存在问题，刘先生垫付的鉴定费最后应由商家支付，刘先生并可主张赔偿。刘先生随即去了质监部门了解情况，工作人员告诉刘先生做这样一个鉴定，鉴定费至少需要五百元，刘先生觉得为一个小油盒花这么多钱不值得，而且鉴定结果还不一定就对自己有利，最后，刘先生选择了放弃。案例简评在现实生活中，当消费者与商家之间出现产品质量纠纷时，肯定有消费者会遇到像刘先生一样的尴尬：选择维权吧，成本很高，选择放弃吧，可又感觉自己的合法权益受到了侵害。而在面对一个不确定的鉴定结果和数额不小的鉴定费用时，肯定会有很多人选择放弃。那么，相关法律法规中有没有专门针对此种情况的规定呢根据１９９５年施行的《北京市实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》第十一条的规定“消费者与经营者因商品质量或者服务质量发生纠纷，由双方约定送检测机构检测，双方不能就检测机构达成一致意见的，可以由受理案件的机构指定。检测结果证明商品或者服务存在质量问题的，检测费用由经营者承担；检测结果证明商品或者服务不存在质量问题的，检测费用由消费者承担。对于难以检测的，经营者应当提供自己无过错的证据；不能提供无过错证据的，应当承担责任。”《辽宁省消费者权益保护规定》第３９条也规定“消费者和经营者发生消费争议，到消费者协会或者行政管理部门投诉或申诉，涉及到商品和服务质量，可以由双方约定或者受理单位指定具有资质的检验机构进行检验、鉴定。检验、鉴定费应当由经营者先行垫付”。可见，各个地方在制定地方性法规时，都有类似规定，立法精神上也都倾向于保护消费者的利益，可是，现时中为什么还会出现消费者面对高昂的鉴定费用选择放弃的情况呢这可能就得归因于有关规定缺乏可操作性了。以北京市的规定为例，消费者和经营者发生产品质量纠纷时，双方可约定送检验机构检测。如果双方不能就检测机构达成一致意见的，可以由受理案件的机构指定。那么，如果商家认为质量没问题，根本就不同意检测呢这种情况下，也就不存在双方协商检测机构的问题了。而如果消费者认为产品质量存在问题，就只能自己负担举证责任，由消费者先垫付检测费用。那么，检测费用能否降低呢据专业人士介绍，产品质量鉴定多数用仪器完成，仪器是需要维护保养的，肯定会发生费用，而且，鉴定费用的收取是经过有关部门批准的，因此，要求质监部门降低检测费用也肯定会遇到困难。综合上述分析，解决问题的办法只能寄希望于修改相关法规，使其更具操作性，从而能更好地维护消费者的合法权益，例如，法律可以规定先由商家承担鉴定费用，或者由消费者和商家共同承担鉴定费用，然后根据鉴定结果确定由哪一方最终承担，这样就可以避免消费者被鉴定费的“高门槛”拦在门外的尴尬。对消费者自身来讲，在进行产品质量鉴定前，也最好先对产品质量有一定的了解，以免盲目检测。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、保存证据材料 购房者需要保留购房认购书、购房合同、开发商书面通知等有效材料。 2、解除合同 购房者如果想解除合同，应当先进行催告。催告后三个月，开发商仍没有交房的，购房者将取得合同解除权。 3、了解延期交房的认定及赔偿标准 除特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用的，需承担违约责任。一般双方协商的违约金赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，赔偿金额为已交房款的万分之一。 如果协商解除合同，出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款，并支付1％的违约金，如果协商继续履行合同，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。

[律师回复] 解答如下, 针对违约方的不同情况可以采取以下几种方式解决纠纷： 1、如果对方虽然违约，但不是蛮不讲理，态度也不是极为蛮横，有协商的意愿，有的还表示只要改变一些交易条件，就同意继续履行协议，针对这种情况，建议和对方协商。如果协商不成，可以通过律师发送律师函，从法律上把违约的后果和责任说清楚，通常可以起到解决纠纷的作用。也可以请律师或专业人员和对方会谈，这样有利于促成和解意见的达成。 2、如果合同中确有约定不明的地方，应当和对方认真协商，重新达成补充协议，解决因为约定不清无法履行的问题，建议在协商补充意见时，如有可能尽量邀请律师或专业一起办理比较稳妥。因国家新政原因致使房产不能过户，合同无法继续履行，是否属于情势变更，是否可以解除合同，买方是否可以要求退还定金。 3、如果对方执意违约，什么道理都清楚，但就是不想履行合同，有的甚至明确表示，要以承担违约责任的形式解除合同。对这种情况，建议尽快，没有别的办法，拖延诉讼对买方没有任何好处，得到判决后，通过强制执行才能迫使违约方继续履行协议，对当事人违约这种事是会主持公道的。 《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。