预售房屋售后包租是否合法

[律师回复] 您好，关于买预售房屋的注意事项包括哪些这个问题，我的解答如下, 一、购买期房的注意事项 (一)注意是开发商是否取得《房地产预售许可证》等开盘销售现场需公示的文件。 1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图; 2、国家相关的法律法规：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》; 3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息，项目开发进度和竣工交付使用时间，预售商品房的价格和付款方式; 4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》，代理销售的，还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。 (二)签订认购书、缴纳定金 首先，需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。 (三)预售商品房延期交付的，开发商应当承担的责任 因开发商的过错，不能按约定的时间交付房地产的，开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定;未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，开发商除支付违约金外，还应当负赔偿责任。 (四)收楼时注意事项 1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。 2、实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。 3、工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。 4、检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等。 二、商品房预售需要什么条件 我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房 预售应符合下列条件： (1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; (2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 (3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 (4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 (5) 七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;已经同金融机构签订预售款监管协议。 (6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 (7)法律、法规规定的其他条件。 三、预售的商品房该如何购买 购买预售商品房需要办理预告登记，具体如下： (一)商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。 (二)约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。 (三)办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书;申请人的身份证明;已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定;买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料;其他必要材料。 办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。

[律师回复] 您好，关于买预售房屋的注意事项包括哪些这个问题，我的解答如下, 一、购买期房的注意事项 (一)注意是开发商是否取得《房地产预售许可证》等开盘销售现场需公示的文件。 1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图; 2、国家相关的法律法规：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》; 3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息，项目开发进度和竣工交付使用时间，预售商品房的价格和付款方式; 4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》，代理销售的，还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。 (二)签订认购书、缴纳定金 首先，需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。 (三)预售商品房延期交付的，开发商应当承担的责任 因开发商的过错，不能按约定的时间交付房地产的，开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定;未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，开发商除支付违约金外，还应当负赔偿责任。 (四)收楼时注意事项 1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。 2、实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。 3、工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。 4、检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等。 二、商品房预售需要什么条件 我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房 预售应符合下列条件： (1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; (2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 (3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 (4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 (5) 七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;已经同金融机构签订预售款监管协议。 (6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 (7)法律、法规规定的其他条件。 三、预售的商品房该如何购买 购买预售商品房需要办理预告登记，具体如下： (一)商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。 (二)约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。 (三)办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书;申请人的身份证明;已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定;买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料;其他必要材料。 办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、购买期房的注意事项 (一)注意是开发商是否取得《房地产预售许可证》等开盘销售现场需公示的文件。 1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图; 2、国家相关的法律法规：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》; 3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息，项目开发进度和竣工交付使用时间，预售商品房的价格和付款方式; 4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》，代理销售的，还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。 (二)签订认购书、缴纳定金 首先，需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。 (三)预售商品房延期交付的，开发商应当承担的责任 因开发商的过错，不能按约定的时间交付房地产的，开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定;未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，开发商除支付违约金外，还应当负赔偿责任。 (四)收楼时注意事项 1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。 2、实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。 3、工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。 4、检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等。 二、商品房预售需要什么条件 我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房 预售应符合下列条件： (1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; (2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 (3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 (4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 (5) 七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;已经同金融机构签订预售款监管协议。 (6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 (7)法律、法规规定的其他条件。 三、预售的商品房该如何购买 购买预售商品房需要办理预告登记，具体如下： (一)商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。 (二)约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。 (三)办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书;申请人的身份证明;已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定;买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料;其他必要材料。 办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。

[律师回复] 预售屋房屋过户，预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、完备房屋租赁的法律要件。 业主(出租人)要依法签订租赁合同，合法地出租房屋。这里着重强调的是合法。房屋租赁关系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效，要符合以下要件： (1)要依法签订书面的租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定，这也就是通常所说的先小人后君子。 (2)合同内容不能违法，如房屋使用功能是住宅或厂房的，就不能未经有关职能部门审批，便在合同中擅自改变功能，作为商业用途出租。这方面的案例表明聘请专业律师参与房屋租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。 (3)房屋租赁法律关系，是一种比较特别的民事法律关系，它要做到合法、有效，除了双方当事人的意思表示真实一致、合同内容合法外，还要求具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在10日内到房屋租赁管理部门登记备案等。 2、租前调查。 出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解，不要盲目出租房屋给没有经济能力的单位和个人。一些租赁纠纷的发生，往往和出租人出租房屋时的盲目性有关。现实生活中，一些业主因自己的物业空置而心中发慌，只要承租人出现，不管他是否有能力付房租，就很草率地签订合同，甚至未签合同就将房屋交对方使用。结果到对方交不起房租时，才注意到其本来就没有支付租金的能力。这种纠纷发生后，吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼，判决对方付租金，但执行起来也可能因困难重重而不了了之。承租人不要贪图便宜，找那些产权不明、违法建筑及无《租赁许可证》，不允许出租的房屋业主租赁房屋。承租人租房前，最好到房屋租赁管理所咨询自己所想租的房屋是否可以租，或请租赁所推荐可租赁的房屋，如能做到这点，基本上就可避免盲目租赁房屋而造成经济损失事件的发生。 3、出租人在出租房屋时，可要求承租人设立担保 承租人设立担保，是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。 对于那些租赁面积大，租金总额高，租赁时间长的租赁关系，以及对承租人的资信状况不易掌握的当事人，设立担保尤为必要。 4、出租人出租房前，要全面、客观地估价整体经济状况，提出合理的租金价格。 我们在工作中发现，有些拖欠租金的租赁纠纷之所以发生，是因为租金偏离市场行情和整个经济状况，高得承租人实在难以承受。租价过高，不但容易产生纠纷，而且出租人的利益也很难得到保证，所以公平、客观的确定租金价格对双方当事人都是有益无害的。 5、房地产管理部门进一步加强对租赁市场的监管力度。 (1)进一步规范管理，严格依法发证和登记，做到不因自己发证或登记失误而造成租赁纠纷的发生。 (2)加强检查，将整个租赁市场纳入有序的管理网络与视线中，发现非法租赁行为和租赁纠纷的苗头，及时予以纠正和化解。 (3)加强宣传，逐渐使当事人认识到合法租赁的好处。第四是加强和有关职能部门的合作与配合，从不同角度履行好各自的职责，减少租赁纠纷的发生。