车库使用权抵押担保

小区物业出售后的情况又如何呢？物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在这里，首先适用七十三条：地下车库首先不是属于城镇公共道路范畴，也不是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的领地。

其次适用七十四条第一款：本条有些歧义，本人理解，开发商建地下车库，不是首先满足业主需要，而是完全用来满足业主需要的，这个没有任何歧义和异议。问题在于，现在争论关键和焦点在于，是开发商有偿满足还是无偿满足业主对车库需求的问题，所以此款于本案没有任何意义。再次适用七十四条第二款：地下车库可以通过出售、附赠或者出租等方式约定，也就是在开发商和业主之间按照契约自由、意思自治、不受强制不受胁迫，以约定的方式达成一致来处分地下车库的所有权和使用权归属，这个就是本案的焦点，也是纠纷的原因——业主与开发商无法达成约定，所以业主起诉至法院，请法院裁判：地下车库所有权和使用权在（和）平时归谁所有。再再次，我们适用七十四条地三款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这里开发商确实是利用属于“其他场所”范畴的业主共有的商品房下面的地基地面而修建的车库。但是是在地下不是在地上，所以没有侵占业主的土地使用权。因为开发商建的车库上面浇筑有水泥地面，没有占用业主的其他场所。所以我们也不能因此认定地下车库属业主。

首先可以明确的是在小区房屋出售之前，车库的所有权是属于开发商的，但是在房屋出售给业主之后，地下车库的所有权并不能确定属于业主，但是使用权是属于业主的。如果大家对于这个问题还有什么不太清楚的，小编建议可以在当地找个律师进行咨询。