二手房出售结婚证存在问题

(一)缺少房产证

房屋是不动产，不动产依公示公信原则以登记为物权成立要件，房屋产权登记，又称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权关系。房屋的物权凭证就是房产证，如果购买没有房产证的房屋，买受人则将面临不能按预期得到房子的风险。

(二)产权不明晰

在现实生活中并非所有的房产都只归一人所有，有些房屋有多个共有人，最典型的如夫妻共有，家庭共有，还有继承人共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

(三)出售房屋还在租期内

房子现在属于供不应求的资源，所以有好多待出售的房子，房主都会用来出租来赚取租金的。有些二手房在转让时，房屋还处于租赁期，这就会对买受人使用房屋造成一定的影响。如果买受人只看房产证，或只注重过户手续，而不注意房屋是否还处于租赁期的话，买受人就有可能买到一个不能及时入住的或者是正在使用的房产。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民法通则》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买受人购买房屋时一定要重视这一问题，以免引起不必要的纠纷。

(四)土地使用性质不明确

二手房交易中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，出让土地要交土地出让金出让获得的土地可以转让、抵押、出租、使用、收益;划拨土地不用交土地出让金，但是只可以使用、收益不可以转让、抵押、出租，如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。除此之外，还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅剩40年，如果买受人还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，这样的二手房就不划算了。

(五)房产所在地段已列入市政规划

现在不论大小城市都在进行城市规划、城市改造，有些房主出售二手房的原因就是其房产所在地被列入城市拆迁范围，多则5～10年左右就要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，其房屋的采光、周围设施都会受到影响，所以才会采取一定的低价吸引购房者前来购买。面对这样的情形，买房前还是很有必要对目标房产是否被列入市政规划进行详细了解的。

(六)购房合同条款约定不明

由于普通购房者对房屋买卖合同一般知之甚少，面对二手房中介提供的不太明白的购房合同，一定要仔细阅读，不懂的如有必要可以向律师咨询。二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但是对于一些细节问题还是应该在合同中写清楚的。比如合同的主要条款，关于合同双方主体的权利义务的、房屋的价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等等问题，均应全面考虑。

而其中比较常见的就是按揭购房的方式。而在按揭购房的时候也区分了不同的情况，包括业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房；业主以按揭方式购房，买家以一次性付款方式购房；买卖双方均以银行按揭方式购房。在向银行申请按揭贷款的时候，也要注意不是所有人都是可以获得贷款申请的。因此，建议最好先申请下来了贷款之后，再签订购房合同。