房产中介如何操作二手房买卖的

[律师回复] 购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程： 一、确定按揭服务公司和贷款方案 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。 二、查询公积金(如需公积金贷款) 与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。 三、签定房屋买卖合同 借款人与卖方签定房屋买卖合同。 四、准备贷款资料，审核贷款资质 按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。 五、签贷款协议，公证，保险 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。 六、办理房屋过户和抵押手续 借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。 七、银行第一次放款 银行在收到借款人的抵押收件收据后，按揭服务公司将借款人所贷金额的90% 发放给借款人。 八、办理房产证和抵押证明 贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明交银行。 九、银行第二次放款 银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额余下的10%发放给借款人。 二手房交易的税费共计3.8%。其中： 　　 1、买卖双方交易鉴证手续费1.5%（买方为1%、卖方为0.5%） 　　 2、买卖双方房屋登记费0.8%（双方各付0.4%） 　　 3、买方契税1.5%。 　　 4、如果土地通过划拨取得的，卖方需缴纳土地出让金1%。 　　房改购房再上市的税费共计3.5%，其中： 　　 1、买卖双方交易手续费0.5%（双方各付0.25%） 　　 2、买方登记费0.5%、买方契税1.5%、卖方土地出让金1%。 以上是二手房贷款中介有哪些操作流程的回答。

[律师回复] 您好，这个经济损失是预期利益吗？另外是否告知了中介公司逾期支付房款将给你造成损失？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 人家也是付出了自己的劳动。另外中介如果知道了可以要求你支付中介费用买二手房可以不通过中介，不过如果你不相信交易对象或者担心有风险那么通过中介是个相对稳妥的方案、身份证、房产证等去地税局报税，交纳个人所得税、营业税等等。3、买卖双方去房产局办理资金托管，对双方的责任和各自支付的费用做出约定，《存量房买卖合同》签定后去房产局核价。另外，如果和中介签定了经纪合同的话。具体操作步骤如下：1、是去房产局签定《存量房买卖合同》以及补充协议，最好不要私下交易，这是诚信问题、卖方拿着《存量房买卖合同》。2，买房将首付款存入房产局指定帐户。需要说明的是，如果选定办理贷款的银行的话，最好存在房产局在该家银行的帐户上，以免贷款审批麻烦。给你的托管协议要收好

[律师回复] 买方支付卖方全款，卖方准备好夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证或不动产证原件及复印件；买方准备好夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件及复印件到房管局申请网签登记，领取分户图之后到不动产登记中心开具不动产证明，然后到地税缴纳相应税费，最后再回到不动产登记中心办理过户手续。 以上说的是全款交易，二手房过户不经过中介是可以的。如果涉及到贷款或业主本身存在抵押或产权不明确的现象，建议还是找中介办理，将交易风险降到最低。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。