房屋买卖与商品房买卖

[律师回复] 商品房买卖合同被宣告无效后，一般可能产生以下法律后果： 1、出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。 2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3、在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效的，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。 4、因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方的财产，归国家所有或者返还给第三人。 5、涉及到违法犯罪行为的，应受到行政或者刑事处罚。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案 购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。 对此案有一些不太一致的其他看法。 此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。 对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。 在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。 因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。 原告：戴雪。 被告：省工业园区际城市发展有限公司。 原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案 购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。 对此案有一些不太一致的其他看法。 此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。 对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。 在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。 因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。 原告：戴雪。 被告：省工业园区际城市发展有限公司。 原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复] 为什么会出现这种情况呢？那现在盖章的名称是？

[律师回复] (一)目的不同。 商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。 (二)约定的内容不同。 认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。 (三)签订的时间点往往不同。 认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。 房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称，而在于其的内容，如认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则认购书应当认定为商品房买卖合同。