析产的房屋买卖

[律师回复] 婚内财产可以订立协议，不需要交析产税

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋买卖“意向金”问题法律分析意向金，也有称为“意向金”，是从港台传过来的叫法。在有中介参与的二手房屋买卖中，很多中介都要下家或上家先交纳一笔“意向金”;一手房买卖中，也有很多收取“意向金”。这就有必要分析一下意向金的性质和涉及的法律规定。 一、“意向金”的性质 首先，与定金、违约金在法律上有明确规定不同，在我们国家相关法律中并没有规定“意向金”，对意向金的收取和处分规则均没有。 其次，根据民法的“契约自由，意思自治”原则，只要协议双方平等协商，对“意向金”的处理明确约定，没有违反法律规定的，应该说该约定是有效的。所以，以一句“于法无据”一概否定意向金的收取也是不对的。关键是收取意向金时，中介或开发商有无履行告知义务;是否是平等协商达成的，是否涉及不平等合同、霸王条款。 二、“意向金”转“定金”“定金”指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同完全履行的，定金抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。 1、意向金不能按照定金罚则处理根据最高院关于《担保法》的司法解释，当事人约定了“留置金、担保金、保证金、订约金、押金”的，但没有约定为“定金”的，都无权要求按照“定金罚则”处理。可见意向金不能按照定金罚则处理，下家或上家撤回买卖意向时，中介或开发商无权罚没意向金，可以要求返还;反之，对方违约的，交付意向金方也无权要求对方双倍返还。 2、合同约定意向金转化为定金有很多中介在合同中约定，议价成功的，所交纳的意向金即转化为定金。这样的约定不违反法律规定，应该说是有效的。下家或上家在签议定书、居间协议、代理协议等时，要看仔细，当然中介应该予以说明。一旦签订了含有意向金转化为定金条款的协议，议价成功后，交付意向金方违约的不能再要回来，收取方违约的则要双倍返还。 三、中介能否自己罚没“意向金”实践中有很多下家或上家在交付“意向金”后反悔，向中介索要遭到拒绝。有的中介声称要罚没意向金，有的称抵作中介费。其实，中介这样做的违法的，中介公司在房屋买卖中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。如果中介公司以居间人身份出现，则是于买卖双方之外的第三者，根据《合同法》第426条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”可见，提供居间服务的中介只有在促成房屋买卖双方合同成立的情况才要求支付居间费;如果因委托人原因居间不成，可以要求支付居间活动产生的费用(如交通费等)。如果中介是买卖双方中一方的代理人，根据《合同法》第405条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”。可见，中介作为一方的代理人要按照委托合同的约定从事代理活动,根据约定收取报酬。因此，中介公司是无权罚没“意向金”的，也不能以抵作中介费了事，是不是支付居间费，要看居间成功与否;是不是支付委托代理报酬，要看委托合同的约定。

[律师回复] 如果房产证已经过户到自己名下，则与正常卖房没有区别鉴于时间有限；如果析产得到的只是其中一部分产权，卖房子时需经过其他产权人同意。

[律师回复] 不需要交税的，因离婚房屋产权发生变化的免收住房转让手续费。根据《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》（发改价格[2011]534号）：一、降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费。经批准设立的各房屋交易登记机构在办理房屋交易手续时，限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费应在原国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》（计价格[2002]121号）规定收费标准的基础上减半收取，即执行与经济适用住房相同的收费标准；因继承、遗赠、婚姻关系共有发生的住房转让免收住房转让手续费；

[律师回复] 　　根据我国婚姻法规定，夫妻二人关系存在期间的话，若是夫妻之间一人以个人名义负债买房，那房屋的按揭贷款的负债应该由夫妻双方共同来承担。如果两个人感情破裂，离婚了，该负债仍然需要夫妻二人共同来负债，共同偿还。但是如果夫妻双方经过协商可由其中一方进行偿还，也是可以由其中一方来进行偿还的。 　　房贷还清后，如果夫妻一方想要归属权，那可以协商解决，另外一方来补偿。如果双方都想要房屋的归属权的话，那么夫妻双方就要竞价，谁的竞价搞，那么房屋的归属权就归谁。 3、到房管局办理免征契税申请(大约10个工作日，各区略有不同) 4、到房管局办理离婚析产登记手续( 各区时间不同)，并缴交50元登记费 5、领取新房产证和他项权证。 　　注意： 1、一般来说，房管手续只要一人(协议取得房屋产权的那一方)去办理即可，无需另一方配合。 2、如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。