隐名代理房屋买卖

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 什么是隐名代理 中国《民法通则》在一般意义上确认了显名代理。而《合同法》第402条和第403条则针对特定的民事活动规定了隐名代理的适用效力，即代理人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同的情况，依法产生代理的法律后果。并且根据第三人知道和不知道代理人与被代理人之间代理关系的不同，规定了不同的处理方式。从中可知，隐名代理在中国立法上的构成条件包括：代理人以自己的名义与第三人订立合同;代理人是在被代理人的授权范围内实施隐名代理行为;代理人实施隐名代理行为是以其与被代理人之间的约定或法律允许隐名代理为前提的。 在理论上和实践中，隐名与显名是相对而言的，它反映的是代理行为与代理关系问题。从传统意义上讲，大陆法系主张显名主义，即在代理行为中，代理人必须充分表达“以本人名义”的意思表示，这也是一个民事法律行为有效成立的基本要素，即只有表明“以本人名义”这一效果意思，代理行为的法律后果归于本人才有理论依据。长期以来，显名主义直接指导了大陆法上的代理立法，将不以本人名义的代理行为排斥在代理关系之外，并以间接代理即行纪制度专门调整那些为本人利益计算但以自己名义与第三人进行法律行为而产生的权利义务关系。而就传统理论而言，普通法上的代理构成则不以显名为必要，由于没有法律行为理论原理的指导和束缚，认为代理权是发生代理的依据，对于那些有代理权但不以本人名义进行活动的行为仍然可能发生代理并由本人承担代理行为的法律后果，这就是普通法上的隐名代理。隐名代理的发生，除了代理权必须真实存在的条件外，还须借助普通法通过判例所确立的两项权利即本人的介入权和第三人的选择权，这两项权利成为隐名代理关系中本人与第三人权利义务关系的联结点。所谓隐名代理是指代理人在享有代理权的前提下，既不披露本人的姓名，也不表明自己的代理人身份;或者披露自己的代理人身份，但并不以本人名义与第三人进行法律行为，而本人仍然将承担代理行为的法律后果。隐名代理是普通法上代理理论的特色，是相对于显名代理而言的。它与大陆法系代理理论中的间接代理相近似。 隐名代理的形式 隐名代理包括两种形式：一是“本人身份不公开的代理”;二是“本人身份公开但本人姓名不公开”的代理。 本人身份不公开 “本人身份不公开”的代理是指既不明示以本人名义，也不明示为本人利益，而以自己的名义表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，代理人事实上得到本人的授权、有代理权，但他在订约时并不披露实际存在的代理关系，既不公开本人是否存在，更不指出本人是谁，而以自己的名义进行商事活动。当然，第三人也没有义务询问是否存在着身份不公开的本人。因此，第三人在和代理人缔结交易时，并不知道被代理人的存在，往往认为代理人就是为了自己利益、并且以自己名义同第三人进行交易的本人或者合同中的对方当事人。在司法实践中，此种情形主要适用于第三人根本不愿和本人、而仅愿意单独和代理人进行商事活动的情形。 本人身份公开 本人身份公开则是指不明示以本人名义，但明示为本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。 在这种情况下，代理人在订约时表示有代理关系存在、表明自己的代理人身份，公开本人的存在，但不指出本人的姓名。在当前的实际商事活动中，代理商为了使本人不和第三人建立直接联系，通常采取此种作法，中国许多进出口公司在代理本人和外商做贸易时也经常采取这种方式。但在缔约时，由于作为合同的直接当事人风险较大，故代理人一般须在合同中注明“代理本人”以让对方知道他是代理人的身份，但不知道具体的本人是谁。隐名代理的人述两种形式的一个共同特点就是都不以“个人名义”与第三人进行法律行为，这正是隐名代理与显名代理的本质区别所在。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、隐名代理的代理人不履行义务怎么处理 受托人以自己名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，被告C公司系被告B公司的代理人，合同履行受阻后，被告C公司向A公司披露了这一事实，A公司在诉讼过程中选择了被告C公司作为相对人，因此，涉案合同直接约束A公司和被告C公司，而不能约束被告B公司。 隐名代理，又称间接代理，是指在代理关系中，被代理人隐名，直接由代理人与第三人签订合同的代理行为。因为隐名代理人是以自己的名义与相对人发生法律关系，所以代理人应属于法律关系的直接主体。 但是，根据《合同法》第四百零三条第二款的规定可知，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务时，受托人负有向第三人披露委托人的义务，此时，第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，不过，第三人一旦选定相对人，则不再允许变更。因此，在隐名代理人披露委托人后，第三人即应当在受托人和委托人之间做出选择并主张权利。 二、隐名代理的法律规定有哪些 受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 三、合同委托人的义务 (1)承担后果的义务 代理行为是指委托人授权代理人为自己处理事务，代理人根据委托人的授权指示、以委托人的名义处理委托事务的行为。除紧急情况外，代理人不能超越委托人的授权权限擅自处理事务，也不应以自己的名义处理事务。因此，人处理代理事务，除法律另有规定的外，是以委托人的名义进行的，其最终的结果不管是对委托人有利的还是不利的，都由委托人承担。 (2)承担处理事务费用的义务 人受委托人的指示处理事务，人在处理事务的过程中所发生的必要费用应当由委托人承担。委托人在授权委托处理事务中，对于处理事务所需要的费用可以用两种方式解决： ①预付费用。委托人与人约定合同时，可以预先支付给人处理事务的费用; ②偿还费用：人在处理事务时发生的垫付费用，委托人应当偿还。 (3)支付代理佣金的义务。 委托人在接受人为其代理的业务成果的同时，必须按照合同规定的标准、方式和时间支付的劳务报酬。一般代理佣金要考虑代理事项的数量，也应考虑业务质量等因素。这些因素需要在劳务报酬的支付标准和方式中予以体现。此外，任何形式的代理佣金的拖欠和减少均视为委托人的违约行为。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 票据行为的隐名代理有哪些 一、票据行为的代理必须具备的条件： ①票据上有表示本人身份的记载; ②票据上有表示“代理目的”的记载; ③票据代理人签名。票据为绝对票式证券，票据代理为票据证券上行为，有严格的书面性和示义性，其形式要件依照票据法规定，比民法上的代理更注重形式外观。代理可分为意定代理和法定代理两种。前者是由委托、雇佣等契约而被授权的代理,后者是由法律的规定、的指派或选任行为而被授权的代理。法定代理权依法律的规定而规定。 二、概念简介： 票据行为是以票据权利义务的设立及变更为目的的法律行为。广义的票据行为是指票据权利义务的创设、转让和解除等行为，包括票据的签发、背书、承兑、保证、参加承兑付款、参加付款、追索等行为在内。狭义的票据行为专指以设立票据债务为目的的行为，只包括票据签发、背书、承兑、保证、参加承兑等，不包括解除票据债务的付款、参加付款、追索等。 隐名代理包括两种形式：一是“本人身份不公开的代理”;二是“本人身份公开但本人姓名不公开”的代理。 本人身份不公开 “本人身份不公开”的代理是指既不明示以本人名义，也不明示为本人利益，而以自己的名义表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，代理人事实上得到本人的授权、有代理权，但他在订约时并不披露实际存在的代理关系，既不公开本人是否存在，更不指出本人是谁，而以自己的名义进行商事活动。当然，第三人也没有义务询问是否存在着身份不公开的本人。因此，第三人在和代理人缔结交易时，并不知道被代理人的存在，往往认为代理人就是为了自己利益、并且以自己名义同第三人进行交易的本人或者合同中的对方当事人。在司法实践中，此种情形主要适用于第三人根本不愿和本人、而仅愿意单独和代理人进行商事活动的情形。 本人身份公开 本人身份公开则是指不明示以本人名义，但明示为本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。 在这种情况下，代理人在订约时表示有代理关系存在、表明自己的代理人身份，公开本人的存在，但不指出本人的姓名。在当前的实际商事活动中，代理商为了使本人不和第三人建立直接联系，通常采取此种作法，中国许多进出口公司在代理本人和外商做贸易时也经常采取这种方式。但在缔约时，由于作为合同的直接当事人风险较大，故代理人一般须在合同中注明“代理本人”以让对方知道他是代理人的身份，但不知道具体的本人是谁。隐名代理的人述两种形式的一个共同特点就是都不以“个人名义”与第三人进行法律行为，这正是隐名代理与显名代理的本质区别所在。

[律师回复] 对于票据行为的隐名代理包含什么这个问题，解答如下, 票据行为的隐名代理有哪些 一、票据行为的代理必须具备的条件： ①票据上有表示本人身份的记载; ②票据上有表示“代理目的”的记载; ③票据代理人签名。票据为绝对票式证券，票据代理为票据证券上行为，有严格的书面性和示义性，其形式要件依照票据法规定，比民法上的代理更注重形式外观。代理可分为意定代理和法定代理两种。前者是由委托、雇佣等契约而被授权的代理,后者是由法律的规定、的指派或选任行为而被授权的代理。法定代理权依法律的规定而规定。 二、概念简介： 票据行为是以票据权利义务的设立及变更为目的的法律行为。广义的票据行为是指票据权利义务的创设、转让和解除等行为，包括票据的签发、背书、承兑、保证、参加承兑付款、参加付款、追索等行为在内。狭义的票据行为专指以设立票据债务为目的的行为，只包括票据签发、背书、承兑、保证、参加承兑等，不包括解除票据债务的付款、参加付款、追索等。 隐名代理包括两种形式：一是“本人身份不公开的代理”;二是“本人身份公开但本人姓名不公开”的代理。 本人身份不公开 “本人身份不公开”的代理是指既不明示以本人名义，也不明示为本人利益，而以自己的名义表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，代理人事实上得到本人的授权、有代理权，但他在订约时并不披露实际存在的代理关系，既不公开本人是否存在，更不指出本人是谁，而以自己的名义进行商事活动。当然，第三人也没有义务询问是否存在着身份不公开的本人。因此，第三人在和代理人缔结交易时，并不知道被代理人的存在，往往认为代理人就是为了自己利益、并且以自己名义同第三人进行交易的本人或者合同中的对方当事人。在司法实践中，此种情形主要适用于第三人根本不愿和本人、而仅愿意单独和代理人进行商事活动的情形。 本人身份公开 本人身份公开则是指不明示以本人名义，但明示为本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。 在这种情况下，代理人在订约时表示有代理关系存在、表明自己的代理人身份，公开本人的存在，但不指出本人的姓名。在当前的实际商事活动中，代理商为了使本人不和第三人建立直接联系，通常采取此种作法，中国许多进出口公司在代理本人和外商做贸易时也经常采取这种方式。但在缔约时，由于作为合同的直接当事人风险较大，故代理人一般须在合同中注明“代理本人”以让对方知道他是代理人的身份，但不知道具体的本人是谁。隐名代理的人述两种形式的一个共同特点就是都不以“个人名义”与第三人进行法律行为，这正是隐名代理与显名代理的本质区别所在。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如果对方隐瞒的事实对你造成了重大误解，合同是无效的，可以撤销，去就行重大误解主要有以下5种： 1、对合同性质发生的误解。因为合同的性质往往决定了合同当事人的权利义务，例如将买卖合同误解为赠与合同，势必改变当事人的权利义务，从而违背当事人的初衷，因此，对合同性质发生的误解应属重大误解。 2、对对方当事人的误解。在即时清结或不具有人身性质的合同中，对对方当事人的误解一般不构成影响合同效力的重大误解，因为合同双方的权利义务不会因具体当事人的不同而存在重大改变。但是在以当事人信用为基础的合同中(信托、委托、寄存、信贷)，在以某种感情或特殊身份关系为基础的合同中(如赠与、无偿借贷)，或者在以当事人的特定技能的合同中(如演出、加工承揽)，对对方当事人的误解则明显属于重大误解。 3、对标的物品种的误解。如将冷冻机误解为冷藏机。因为对标的物品种的误解属于对合同标的本身的误解，所以将造成合同的目的落空，使误解者遭受重大损失，当归属重大误解。 4、对标的物质量的误解。如将赝品当作真迹，将合金当作纯金购买，即属重大误解。但仅对标的物的非主要功能或效用发生的误解不属重大误解。 5、对标的物数量、包装、履行方式、履行地点、履行期限的误解。如果对上述的误解造成了误解者重大损失的当归属重大误解，如果未造成误解者重大损失则不属重大误解。