宅基地发证遇到的问题

宅基地房屋的继承发证机关是之前办理房产证的机构，城市房屋的继承，不需要考虑继承人的身份，其房屋产权和所对应的国有土地使用权一并归继承人所有。而农村宅基地房屋的继承则需要考虑继承人的身份问题，因为我国法律规定农村宅基地使用权的主体具有特定性即必须是该农村集体经济组织成员。

根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》等相关规定可知，如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地使用权;不符合申请条件的，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人是非本集体经济组织成员或非农户口的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。根据以上规定可知，对于农村宅基地房屋，根据继承人身份的不同可以分为以下三种类别分别处理：

(一)继承人是城市居民

城市居民只能继承农村宅基地上的房屋，而对于房屋所对应的宅基地使用权是不可以作为遗产继承的。当城市居民继承了农村宅基地上的房屋之后，可以居住使用，但不得翻建、改建、扩建。

(二)继承人是本村村民且具备宅基地申请条件

此时继承人可以依法取得被继承房屋的所有权及其宅基地使用权。这里所说的具备宅基地申请条件是指符合以下条件之一：1)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;2)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;3)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;4)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;5)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的;6)离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的。如果继承人属于以上某种情形，就可以同时取得农村宅基地使用权和房屋产权。(这一段还是灰色)

(三)继承人是其他村村民，或本村村民不符合宅基地申请条件的。

此时该继承人与城市居民身份一样，只能继承农村宅基地上的房屋，不能取得宅基地使用权，也不能翻建、改建、扩建房屋。