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租赁房屋合同违约金,法律支持数额是多少

#房屋租赁 最新修订 | 2026-03-07
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袁柏林律师
袁柏林律师在线
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律师解析
1.租赁房屋合同的违约金数额由双方约定。
若约定的违约金低于实际损失,当事人可让法院或仲裁机构增加;若过分高于损失,可请求减少。
2.司法上,违约金超损失30%算“过分高于”。
损失含直接损失和可得利益损失。
3.法院或仲裁机构会依实际损失,结合合同履行情况、当事人过错、预期利益等,按公平诚信原则裁量。

案情回顾:

小朱将房屋出租给小李,双方签订租赁合同并约定违约金为5万元。租赁期间,小朱提前解约,小李因此遭受损失。小李认为自己的直接损失和可得利益损失共计8万元,约定的5万元违约金低于实际损失,要求增加。小朱则觉得违约金过高,认为小李实际损失没那么多,双方为此产生争议,诉至法院。

案情分析:

1、根据法律规定,若约定的违约金低于造成的损失,当事人可请求法院予以增加;若过分高于造成的损失,可请求适当减少。本案中小李认为约定违约金低于损失,小朱认为过高,符合法律规定的可调整情形。
2、司法实践中,违约金超过造成损失的30%可认定为“过分高于”。法院会以小李的实际损失为基础,兼顾合同履行情况、小朱提前解约的过错程度以及小李的预期利益等综合因素,依据公平和诚实信用原则进行衡量裁量,确定是否调整违约金数额。
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