房东出现违约，违约金要怎样去计算
- 律师解析
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1、房东要是违约了，违约金怎么算得分不同情况来说。
要是签的租赁合同里清楚写了违约金的数目或者计算办法，那就按合同来。
打个比方，合同规定房东提前收房得给租客两个月租金作为违约金，那房东违约时就得给这么多钱。
只要这个规定不违背法律的强制要求，也不违反公序良俗，对房东和租客都有法律上的约束作用。
2、要是合同没说违约金的事儿，租客可以让房东赔偿因为违约造成的实际损失。
实际损失有直接损失和间接损失。
像租客因为房东违约要搬家，产生的搬家费、临时找地方住的费用，这些就是直接损失；
租客租房子花的中介费这类合理成本就是间接损失。
不过，要主张间接损失得合理，而且得是能提前想到的才行。
3、按照《中华人民共和国民法典》的规定，要是合同里定的违约金比实际损失高太多或者低太多，当事人可以让法院或者仲裁机构调整。
一般判断违约金是不是高得离谱，会参考违约损失的百分之三十。
4、租客跟房东要违约金的时候，得留意收集和保存好相关证据，比如合同、花钱的凭证、和房东沟通的记录等，这样才能在需要的时候保护好自己的合法权益。
从法律行业发展来看，未来对于这类合同违约纠纷的处理，可能会更加注重证据的完整性和关联性，以及对实际损失的精准界定。
案情回顾:
小朱将房屋出租给小许并签订租赁合同。合同中约定，若小朱提前收回房屋，需支付小许两个月租金作为违约金。租赁期内，小朱因自身原因要提前收回房屋，小许要求小朱按合同支付违约金，但小朱认为违约金过高，双方产生争议。
案情分析:
1、根据《中华人民共和国民法典》，若租赁合同明确约定了违约金数额或计算方法，且不违反法律法规强制性规定和公序良俗，应按约定执行。本案中合同约定小朱提前收回房屋支付两个月租金为违约金，该约定有效，小朱应依约支付。
2、若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少。判断是否过分高于，通常以违约造成损失的百分之三十为参考标准。小朱若认为违约金过高需证明其主张，小许则应收集保留合同、费用支出凭证等证据维护权益。
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