当法拍房存在20年租赁时该怎么处理
- 律师解析
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1.处理20年租赁的法拍房，要区分租赁和抵押、查封的先后顺序。租赁在前，新产权人需继续履行原合同；租赁在后，法院可除去租赁后拍卖，新产权人不受原合同约束。
2.要判断租赁真实性，审查合同、支付凭证和履行情况等。虚假或恶意串通的租赁，法院可认定无效。
3.租赁合法且在前，新产权人可协商变更合同；租赁在后，可要求承租人搬离，不配合可申请强制执行。
案情回顾:
小朱通过司法拍卖购得一处房屋。该房屋此前存在一份为期20年的租赁合同，承租人是小李。小朱认为小李的租赁是在房屋抵押之后，自己不应受原租赁合同约束，要求小李搬离。但小李坚称租赁在前，抵押在后，依据“买卖不破租赁”原则，自己有权继续使用该房屋，双方因此产生争议。
案情分析:
1、判断租赁与抵押的先后顺序至关重要。若小李的租赁确实在前、抵押或查封在后，根据“买卖不破租赁”原则，租赁关系不受拍卖影响，小朱应继续履行原租赁合同；若租赁在后，法院有权裁定除去租赁后拍卖，小朱不受原租赁合同约束。
2、需审查租赁的真实性，可通过审查租赁合同、租金支付凭证、租赁实际履行情况等判断。若发现租赁虚假或恶意串通损害债权人利益，法院可认定租赁无效。若租赁合法有效且租赁在前，小朱可与小李协商变更合同；若租赁在后，小朱可要求小李搬离，若小李不配合，小朱可通过法院强制执行。
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