碰到法拍房的长期租约要怎么办
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- 律师解析
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遇到法拍房存在长期租约，可按下面方法处理。
先核查租约真实性。要查看租赁合同、租金支付凭证以及实际占有使用情况等。要是发现租约是虚假的，像出租人与承租人恶意串通，为阻碍房屋拍卖倒签合同，可向法院提出异议。法院查证属实后，会认定租约无效。
接着判断租约签订时间。若租约在法院查封之前签订，按照“买卖不破租赁”原则，新的房屋所有权人要承受该租约，直到租约期满。若租约在法院查封之后签订，依照相关法律规定，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权或查封，法院会除去该租赁关系后再拍卖，新的房屋所有权人不受租约约束。
然后和承租人协商。若租约真实且在查封前签订，可和承租人协商，给一定补偿让其提前解约。若协商不成，可考虑走法律途径，向法院起诉要求解除租约，但得有法定解除事由，比如承租人违约等。
最后要及时关注执行程序。在法拍过程中，若觉得租约影响拍卖或自身权益，可向法院执行部门反映，提供相关证据，请求法院依法处理。
案情回顾:
小朱通过司法拍卖购得一处房产，却发现该房屋存在长期租约。小朱怀疑租约是出租人与承租人小胡恶意串通倒签的，目的是阻碍房屋拍卖。小胡则坚称租约真实有效，且签订于法院查封之前。双方因此产生争议，小朱不知如何处理。
案情分析:
1、小朱应先核查租约真实性，查看租赁合同、租金支付凭证、实际占有使用情况等。若能证明租约是虚假的，可向法院提出异议，法院查证属实后会认定租约无效。
2、若租约真实，需判断签订时间。若在法院查封之前，根据“买卖不破租赁”原则，小朱需承受该租约至期满；若在查封之后，法院可除去租赁关系后拍卖，小朱不受租约约束。
3、若租约真实且签订于查封前，小朱可与小胡协商，给予补偿让其提前解约。协商不成，可在有法定解除事由时向法院起诉要求解除租约。
4、在法拍过程中，小朱若认为租约影响自身权益，可向法院执行部门反映并提供证据，请求依法处理。
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