房产销售商违约金如何计算
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- 律师解析
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房产销售商违约金计算，要依据合同约定和法律规定。
如果合同有明确约定，就按约定方式计算。常见的约定方式有两种，一种是按购房款的一定比例，像1%-5%；另一种是按日计算，每日按已付购房款的万分之几来算。只要约定不违反法律法规强制性规定，就得按约定执行。
要是合同没约定违约金数额或损失赔偿计算方法，法律也有相应规定。逾期交付使用房屋的，按逾期期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因销售商原因导致购房者无法办理房屋所有权登记，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
另外，若约定的违约金低于造成的损失，购房者可请求法院或仲裁机构增加；若约定的违约金过分高于造成的损失，销售商可请求适当减少。判断是否“过分高于”，会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，按公平和诚实信用原则衡量。
案情回顾:
小朱与房产销售商签订购房合同，购房款为100万元。合同约定若销售商逾期交房，每日按已付购房款的万分之五支付违约金。后来销售商逾期交房90天，小朱要求按合同约定支付违约金4.5万元，销售商认为违约金过高，只愿按同地段同类房屋租金标准支付违约金，双方产生争议。
案情分析:
1、合同中明确约定了违约金计算方式，若该约定不违反法律法规强制性规定，应按约定执行。本案中合同约定每日按已付购房款的万分之五支付违约金，若无违法情况，小朱要求按此计算合理。
2、若销售商认为约定的违约金过分高于造成的损失，可请求适当减少。判断是否“过分高于”，需以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。
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