租期未满房东卖房，该如何赔偿租客

[律师回复] 结论： 合同仅对对方违约责任作约定一般有效，若存在显失公平等可撤销情形，受损害方在规定时间内可行使撤销权。 法律解析： 合同是双方意思自治的体现，只要内容不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，经双方协商一致订立即为有效。仅约定对方违约责任虽可能显失公平，但不必然导致合同无效。若一方利用对方危困状态、缺乏判断能力等订立显失公平的合同，受损害方有权请求法院或仲裁机构撤销。在合同未被撤销前，其是有效的。受损害方需在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。如果您在合同签订和履行过程中遇到类似问题，不确定自身权益和应对方法，欢迎向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

[律师回复] 1.给付定金方违约，不能要回定金；收受定金方违约，要双倍返还定金。 2.定金数额可由双方约定，但不能超过主合同标的额的20%，超出部分不算定金。 3.实际交付定金和约定数额不同，算变更定金数额。比如签合同约定给5万定金，主合同标的20万，给付方违约的话，收受方可以没收；收受方违约，要返还10万。若实际只给3万，就按3万算，收受方违约返还6万。

[律师回复] （一）当认为违约金过高时，可向法院主张适当减少，法院会以实际损失为基础，综合合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，按照公平和诚实信用原则裁决。若违约金超过造成损失的百分之三十，通常会被认定为“过分高于造成的损失”。 （二）若觉得违约金过低，可请求增加，不过增加后的违约金数额不能超过实际损失额。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

[律师回复] 法律分析： （1）法院出具的调解书具有强制执行力。当违约方不履行义务时，权利人无需再次起诉，可直接向法院申请强制执行。法院会运用多种执行手段，如查询、冻结、划拨违约方的财产，以促使其履行调解书规定的义务。 （2）非法院机构调解达成的调解书，情况有所不同。若经过司法确认，同样可申请强制执行；若未进行司法确认，当事人需就原纠纷向法院起诉。待取得生效判决后，若对方仍不履行，再申请强制执行。 提醒： 权利人要积极维护自身权益，同时需注意申请执行的时效，避免因时效问题影响自身权益。若案情复杂，建议咨询专业人士进一步分析。

[律师回复] 1.违约金诉讼时效通常按普通规定来，为三年，从权利人知道或该知道权利受损及义务人时起算。 2.同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期满日起算。 3.持续性违约的违约金，从违约行为结束日起算时效。 4.分期支付违约金，各期分别算时效。 5.时效内，权利人提履行请求、义务人同意履行、权利人起诉或仲裁等，时效中断，重新计算。