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如何确认不动产抵押权无效

#抵押担保 最新修订 | 2026-08-21
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段文超律师
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律师解析
确认不动产抵押权无效,能从下面几方面判断:
主体上,抵押人若不具备相应民事行为能力,比如是无民事行为能力人,那其设立的不动产抵押就是无效的。这是因为无民事行为能力人实施的民事法律行为不具备法律效力。
客体上,若抵押的不动产有问题,像属于法律禁止抵押的财产,例如土地所有权、宅基地等集体所有土地的使用权(法律规定可抵押的除外),抵押权就无效。
意思表示上,要是存在欺诈、胁迫等情形,让抵押人违背真实意思设立抵押,受欺诈、胁迫方有权请求人民法院或仲裁机构撤销该抵押行为,撤销后抵押权自始无效。
程序上,不动产抵押要办理抵押登记,没办理登记的话,抵押权未设立。而且,若登记有错误、虚假等情况,也可能使抵押权无效。比如登记机关工作人员失误造成登记信息错误,或者当事人提供虚假材料骗取登记。
合同上,若抵押合同本身无效,像违反法律、行政法规的强制性规定,违背公序良俗等,基于该合同设立的抵押权同样无效。
要是想确认不动产抵押权无效,可以向人民法院提起诉讼,由法院依据相关证据和法律规定进行判定。

案情回顾:

小朱向小许借款,以自己名下的宅基地使用权为抵押签订抵押合同,但未办理抵押登记。小许认为抵押权已设立,要求实现抵押权。小朱则称宅基地使用权不能抵押且未登记,抵押权无效。双方因此产生争议,小朱向法院提起诉讼,要求确认该不动产抵押权无效。

案情分析:

1、从客体方面看,宅基地等集体所有土地的使用权属于法律禁止抵押的财产(法律规定可抵押的除外),本案中以宅基地使用权抵押,抵押权应无效。
2、从程序方面看,不动产抵押需办理抵押登记,本案未办理登记,抵押权未设立。所以法院应支持小朱的诉求,确认该不动产抵押权无效。
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