破产财产拍卖是否遵循买卖不破租赁
- 律师解析
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破产财产拍卖一般不适用买卖不破租赁原则。《民法典》规定，在承租人按租赁合同占有期限内，租赁物所有权变动不影响租赁合同效力，这就是买卖不破租赁。但破产程序比较特殊。
如果破产企业把已出租财产抵押，且抵押先于租赁，抵押权人实现抵押权使租赁物所有权变动时，不适用买卖不破租赁。法律规定，抵押权设立前，抵押财产出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响；反之，抵押权设立后出租的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。
要是破产企业财产被法院查封后再出租，这种租赁关系无法对抗申请执行的债权人，也不适用买卖不破租赁。
在破产程序里，为保障全体债权人公平受偿，实现破产财产价值最大化，通常会限制买卖不破租赁原则的适用。因为在破产财产拍卖中用这个原则，可能降低拍卖价格，损害债权人利益。所以，破产财产拍卖通常不遵循买卖不破租赁原则。
案情回顾:
小许的企业破产，其名下一处已出租给小胡的房产要进行拍卖。小胡认为依据买卖不破租赁原则，自己仍可继续租赁该房产。然而，小许此前已将该房产抵押给银行，且抵押行为先于租赁行为。银行实现抵押权导致房产所有权变动，同时该房产还曾被法院查封后才出租给小胡。小胡与银行就租赁关系是否继续存在产生争议。
案情分析:
1、根据《中华人民共和国民法典》，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中抵押行为先于租赁行为，所以小胡的租赁关系不能对抗银行的抵押权。
2、破产企业的财产被法院查封后又出租的，这种租赁关系不能对抗申请执行的债权人。因此小胡的租赁关系无法继续，破产财产拍卖通常不遵循买卖不破租赁原则，这样做也是为保障全体债权人公平受偿，维护破产财产价值最大化。
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