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房屋买卖时未经共有人同意是否会有效

#房屋买卖 最新修订 | 2026-09-30
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包敬立律师
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律师解析
房屋买卖未经共有人同意,合同效力要分情况看。
按份共有的房屋,依据《中华人民共和国民法典》,处分按份共有的不动产,得经占份额三分之二以上的按份共有人同意。要是没达到这个比例,还未经其他共有人同意,合同效力就待定。要是事后得到其他共有人追认,合同就有效;没得到追认,合同可能被认定无效,但买受人善意取得的情况除外。
共同共有的房屋,处分时需经全体共同共有人同意。未经同意签的房屋买卖合同同样效力待定。其他共有人知道后追认了,合同有效;拒绝追认,合同可能无效。不过,若买受人符合善意取得条件,也就是善意、支付合理对价且完成产权登记,就算未经共有人同意,买受人也能取得房屋所有权,合同依旧有效。
在实际中,法院判断时还会考虑买受人是否尽到合理注意义务等因素。要是买受人有理由相信出卖人有处分权,也可能认定合同有效。
建议买卖房屋时,买受人要仔细核实房屋共有情况,要求出卖人提供共有人同意出售的证明。出卖人则要确保取得所有共有人的同意再进行交易,避免合同效力纠纷。

案情回顾:

小朱和小胡按份共有一套房屋,小朱占份额40%,小胡占份额60%。小朱未与小胡商量,便将房屋卖给了小丽。小丽支付了合理对价并办理了产权登记。小胡得知后,认为小朱无权卖房,要求确认合同无效,小丽则认为自己是善意取得,合同应有效,双方产生争议。

案情分析:

1、此房屋为按份共有,小朱处分房屋未达到占份额三分之二以上按份共有人同意,合同效力本待定。但小丽符合善意取得构成要件,即善意、支付合理对价且完成产权登记,即便未经共有人小胡同意,小丽也可取得房屋所有权,合同依然有效。
2、法院在判断时会综合考虑买受人是否尽到合理注意义务等因素,小丽有理由相信小朱有处分权,也可能认定合同有效。
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