强制执行不破租赁适用方式是什么
- 律师解析
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“强制执行不破租赁”是指执行程序里，租赁权不受租赁物被强制执行的影响。不过，适用该规则有一定条件。
其一，得有合法有效的租赁合同。合同要符合法律规定，不存在无效或可撤销的情况。其二，租赁物是在租赁期间被强制执行的，也就是租赁关系要产生于强制执行之前。其三，承租人已合法占有租赁物，占有包括直接占有和间接占有。
适用方式如下：法院强制执行租赁物时，承租人能向法院主张租赁权。法院拍卖、变卖租赁物，要在拍卖公告等文件中披露租赁情况，告知竞买人租赁物上有租赁权。若竞买人拍得租赁物，原租赁合同在剩余租赁期限内对新所有权人继续有效，新所有权人需承受原合同的权利和义务。要是新所有权人因租赁权影响其对租赁物的使用收益，不能直接要求承租人搬离，只能和承租人协商或通过其他合法途径解决。但要是租赁权设立于抵押之后且抵押已登记，租赁权就不能对抗已登记的抵押权，执行时租赁权可能无法得到保护。
案情回顾:
小朱将自己的房屋出租给小李，双方签订了合法有效的租赁合同，小李入住该房屋。之后，小朱因债务问题，该房屋被法院强制执行。在拍卖过程中，竞买人小胡拍得此房。小胡以自己要使用房屋为由，要求小李搬离。小李则主张“强制执行不破租赁”，拒绝搬离，双方产生争议。另外，若小朱是先将房屋抵押给小许并登记，后才租给小李，此时小许要求执行抵押房屋，小李的租赁权是否受保护也存在争议。
案情分析:
1、根据“强制执行不破租赁”的适用条件，小李与小朱存在合法有效的租赁合同，且小李已合法占有租赁物，租赁关系产生于强制执行之前，所以小李有权向法院主张其租赁权，小胡拍得房屋后，原租赁合同在剩余租赁期限内对小胡继续有效，小胡不能直接要求小李搬离，应通过协商或其他合法途径解决。
2、若租赁权设立于抵押之后且抵押已登记，如小朱先抵押给小许并登记后租给小李，此时小李的租赁权不得对抗已登记的抵押权，在执行时小李的租赁权可能无法得到保护。
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