转租时撤销租赁合同，转租效力怎样
- 律师解析
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租赁合同被撤销时，转租合同效力要分情况判断。
要是租赁合同因可撤销事由被撤销，撤销权人行使撤销权后，租赁合同自始无效。转租合同基于原租赁合同派生，若无其他独立有效情形，通常也会失效。毕竟转租合同有效性很大程度取决于原租赁合同合法性与有效性，原合同无效，转租合同就没了合法基础。
不过，若次承租人是善意第三人，也就是签转租合同时不知道且不应知道原租赁合同有可撤销情形，次承租人合法权益受保护。此时，次承租人能基于不当得利等法律规定，向承租人主张赔偿责任，要求返还已付租金等费用。
另外，若转租合同有独立于原租赁合同的生效要件，符合合同一般生效条件，即便原租赁合同被撤销，转租合同也可能部分有效。例如次承租人对租赁物进行改善或增设他物，且符合相关法律规定，次承租人可就该部分主张相应权益。
案情回顾:
小朱将房屋租给小李，小李未经小朱同意将房屋转租给小胡。后小朱发现小李擅自转租，以存在可撤销事由撤销了与小李的租赁合同。小胡称自己签订转租合同时不知原租赁合同存在问题，要求小李返还已付租金，小李则认为转租合同无效自己无返还义务，双方因此产生争议。
案情分析:
1、小朱行使撤销权后，其与小李的租赁合同自始无效。由于转租合同很大程度依赖原租赁合同的合法性与有效性，若无其他独立有效情形，转租合同通常也会失去效力。
2、小胡作为善意第三人，在签订转租合同时不知道且不应当知道原租赁合同存在可撤销情形，其合法权益应受到保护。小胡可基于不当得利等法律规定，向小李主张返还已支付的租金等费用。
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