租赁合同提前终止，违约金怎么计算
- 律师解析
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租赁合同提前终止，违约金计算要分情况。
要是合同明确约定了违约金数额或计算方法，就按合同来。比如合同规定提前终止要付一个月租金当违约金，违约方就得给守约方支付这笔钱。
要是合同没约定违约金，按照《中华人民共和国民法典》，守约方可以让违约方赔偿违约造成的损失。损失赔偿额和违约造成的损失相当，包含合同履行后能获得的利益，但不能超过违约方订立合同时预见或应预见的违约可能造成的损失。像房东因租客提前退租，房屋空置一段时间，这段时间的租金损失就可要求赔偿。
司法实践里，若约定的违约金比造成的损失高太多，违约方可以让法院或仲裁机构适当减少；若约定的违约金比造成的损失低，守约方可以让法院或仲裁机构增加。判断“过分高于”或“低于”，会综合考虑违约行为性质、程度和守约方实际损失等因素。
遇到这种情况，守约方要及时收集违约造成损失的证据，以便主张赔偿。违约方觉得违约金不合理，要积极向法院或仲裁机构提出调整请求。
案情回顾:
小朱与小胡签订房屋租赁合同，约定租赁期为一年。小朱住了三个月后，因工作调动需提前终止合同。合同中明确约定，提前终止需支付一个月租金作为违约金。小朱认为违约金过高，拒绝支付，小胡则坚持按合同约定执行。
案情分析:
1、根据《中华人民共和国民法典》，若合同中有明确约定违约金的数额或计算方法，应按照合同约定执行。此案例中，合同约定提前终止需支付一个月租金作为违约金，小胡要求小朱按约定支付违约金有法律依据。
2、在司法实践中，若约定的违约金过分高于造成的损失，违约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。小朱若认为违约金过高，需向法院或仲裁机构证明该违约金过分高于小胡因自己提前终止合同所遭受的损失。
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