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约定长期租赁期限,其效力怎样

#房屋租赁 最新修订 | 2026-10-21
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包敬立律师
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律师解析
《中华人民共和国民法典》规定,租赁期限不能超过二十年,超过的部分无效。
实际中,要是约定的长期租赁期限没超过二十年,这个约定就是有效的。出租人和承租人得按照约定履行义务,像租金支付、房屋使用等方面,都要遵守约定期限内的条款。
要是约定的期限超过了二十年,超过的部分会被认定无效。不过,这不会影响二十年以内部分的效力,二十年以内的租赁关系还是合法有效的,双方要按此履行。等二十年期限到了,当事人可以协商续订租赁合同,但续订的租赁期限同样不能超过二十年。
所以,当事人约定长期租赁期限时,得留意法律规定的上限。要是约定过长导致部分条款无效,可能会给自己带来不必要的法律风险和纠纷。因此,在约定时要严格遵守二十年的规定,保障租赁关系合法有效。

案情回顾:

小朱将房屋出租给小许,双方签订租赁合同。合同中约定租赁期限为二十五年。在租赁期间,小许按约支付了五年租金后,小朱认为超过二十年部分的期限无效,不应再按二十五年合同履行,而小许则坚持应按二十五年的合同履行,双方因此产生争议。

案情分析:

1、依据《中华人民共和国民法典》规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。本案中,小朱和小许约定的二十五年租赁期限,其中二十年以内部分的租赁关系合法有效,双方应依此履行。超过的五年部分无效。
2、在二十年租赁期限内,小朱和小许应按照合同约定履行各自义务,如租金支付、房屋使用等。当二十年期限届满后,双方若要继续租赁关系,可协商续订租赁合同,但续订的租赁期限同样不得超过二十年。
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