一年后，商品房买卖合同解除权该如何认定
- 律师解析
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商品房买卖合同解除权有约定解除权和法定解除权两种。
先说说约定解除权。按照《中华人民共和国民法典》，要是合同双方在合同里明确规定了解除合同的条件，等这个条件达成，解除权人就能按约定解除合同。比如合同约定解除权行使期限是一年，期限到了当事人没行使，解除权就没了。所以得先看看合同里对解除权行使期限和相关条件是咋约定的，然后按约定来。
再讲讲法定解除权。出现下面这些情况，当事人能解除合同：因不可抗力导致合同目的没法实现；在履行期限到期前，一方明确表示或者通过行为表明不履行主要债务；一方迟延履行主要债务，催告后在合理时间内还是没履行；一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现等。要是法律没规定、当事人也没约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由那天起一年内没行使，或者经对方催告后在合理时间内没行使，该权利就消灭了。
要是当事人想行使解除权，得通知对方，合同在通知到达对方时解除。要是对方有意见，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。总之，要综合合同约定和法律规定，判断能不能行使解除权以及怎么行使。
案情回顾:
小朱与小许签订商品房买卖合同。合同约定，若一方延迟支付房款超过三个月，另一方有权解除合同，且行使解除权期限为一年。之后小许延迟支付房款达四个月，小朱欲解除合同，但不清楚能否行使解除权以及如何操作，双方产生争议。
案情分析:
1、在约定解除权方面，合同明确约定延迟支付房款超过三个月另一方有权解除合同，小许延迟支付达四个月，满足约定解除条件。同时若小朱要行使约定解除权需在合同约定的一年期限内进行。
2、若考虑法定解除权，小许延迟支付房款的行为可能符合“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。若法律未规定且合同未约定解除权行使期限，小朱应自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使解除权。小朱若行使解除权应通知小许，合同自通知到达小许时解除，若小许有异议可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
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