是否能以合同约定打破买卖不破租赁
- 律师解析
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“买卖不破租赁”是常见法律原则。租赁期间，即便租赁物所有权变更，原租赁合同对新所有权人依旧有效。不过，当事人能通过合同约定打破这一原则。
依据《民法典》，民事主体可按自身意愿依法行使民事权利，有权订立合同来设立、变更、终止民事法律关系。因此，出租人和承租人签租赁合同时，可约定租赁物所有权转移时，租赁合同效力终止，新所有权人不受原合同约束。
这种约定要产生法律效力，需满足两个条件。一是约定必须是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情况；二是约定内容不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。
若合同中有这类有效约定，租赁物买卖时，新所有权人能依据约定不履行原租赁合同，承租人不能再以“买卖不破租赁”要求继续租赁。但要是合同提前终止给承租人造成损失，出租人可能要承担赔偿责任。
所以，出租人和承租人在约定打破“买卖不破租赁”原则时要谨慎，确保约定合法有效。若遇到相关纠纷，应及时咨询专业法律人士，通过法律途径解决。
案情回顾:
小朱将自己的一处房屋出租给小胡，签订了租赁合同。之后，小朱将该房屋卖给了小李。小胡认为根据“买卖不破租赁”原则，自己可以继续承租该房屋，而小李则拿出小朱与小胡签订的租赁合同，合同中约定若房屋所有权转移，租赁合同效力终止。小胡对此不服，双方产生争议。
案情分析:
1、根据《民法典》，民事主体可按意愿订立合同设立、变更、终止民事法律关系。小朱与小胡在签订租赁合同时若约定房屋所有权转移时租赁合同效力终止，且该约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，那么此约定具有法律效力。
2、若上述约定有效，小李作为新所有权人可依约定不继续履行原租赁合同，小胡不能以“买卖不破租赁”要求继续租赁。但如果因合同提前终止给小胡造成损失，小朱可能需承担相应赔偿责任。
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