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买卖违建房屋签订的合同是否有效

#房屋买卖 最新修订 | 2026-11-09
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包敬立律师
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律师解析
买卖违建房屋签的合同通常无效。按照民法典,违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。
违建房屋指没取得建设工程规划许可证,或者没按建设工程规划许可证规定建设的房屋,其建造行为违反了城乡规划法等强制性规定。因为买卖违建房屋的行为基于违法建筑,合同直接违背法律强制性规定,所以自始没有法律约束力。
合同被认定无效后,当事人要返还因合同取得的财产,也就是买方返还房屋,卖方返还购房款。要是一方有过错,要赔偿对方因此受到的损失;双方都有过错,就各自承担相应责任。
但如果在起诉前,违建房屋取得了建设工程规划许可证,或者经过主管部门批准建设,合同可能会被认定有效。
给大家的建议是,买房前一定要确认房屋是否合法合规,查看相关证件。要是不小心买了违建房屋,合同被认定无效,要及时和对方协商返还财产、赔偿损失等事宜。若协商不成,可以通过法律途径解决。

案情回顾:

小朱与小何签订房屋买卖合同,小何将一套房屋卖给小朱。小朱入住后发现该房屋是违建,未取得建设工程规划许可证。小朱认为合同无效,要求小何退还购房款并赔偿损失;小何则觉得合同应继续履行,双方因此产生争议,诉至法院。

案情分析:

1、根据《民法典》规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。该房屋未取得建设工程规划许可证,建造行为违反了城乡规划法等强制性规定,所以双方签订的房屋买卖合同自始不具有法律约束力。
2、合同被认定无效后,小朱应返还房屋,小何应返还购房款。若一方存在过错,需赔偿对方所受损失;若双方都有过错,则各自承担相应的责任。
3、但若在起诉前该房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设,那么该合同可能会被认定为有效。
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