上海二套房如何界定
- 律师解析
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关于上海市房地产交易中心针对二套房的认定标准如下所示：
首先，如果申请者曾经通过贷款方式购买过一套住房，并且在当前的房屋登录系统之内可以查证该房产信息的话，那么当他们再度进行购房行为之时，这套新购置的房子就将被视为是第二套住宅物业；
其次，如果对方向贷款机构提出请求，并且贷款机构在其征信系统内查到了该申请人之前已经有过一次贷款记录的话，那么即使出售了第一栋住房并在房屋登录系统上查询不到相关记录，也是会被判定为第二套住宅物业的申请者；
然后，如果申请人曾经通过全额付款的方式购买过一套住房，并且在此之后将之出售，即便在政府的房屋登录系统之中无法查找到任何关于该房产的相关信息，但是只要银行的信用评估系统内还有相关的信誉记录，那么该申请者将仍旧被判定为持有第二套住宅物业；
最后，如果申请者无权查阅或无法操作政府的房屋登录系统，而银行经过仔细调查后发现，此人已经拥有了一套房屋物业了，那么当他再次尝试购置新的住房时，也将被视作是第二套住宅物业的申请者。
至于上海的各大银行对于二套房的认定原则，主要包括以下七个方面：
首先，如果申请人为未成年人，并且其父母名下已拥有一处住宅物业，这个时候若以未成年人的名义进行新的购房申请，将会被视作第二套住宅物业的申请；
其次，如果申请人在未成年时期购置过一处住宅物业，即便在进入成年人阶段之后，再次购置新的住宅物业，也会被判定为第二套住宅物业的申请者；
第三，即使申请人曾经全额支付购买过一处住宅物业，但是当他/她再次向贷款机构提出贷款申请的时候，也会被判定为是第二套住宅物业的申请者；
第四，若申请人曾经有过通过抵押贷款购得住宅物业的经历，并且在这个过程中结清了贷款或出售了房产，之后再次申请贷款购置新的住宅物业，也是属于第二套住宅物业的申请者；
第五，如果申请人在初次购房的时候选择的是商业贷款模式，然而在之后的购房过程中，其选择的是公积金贷款方式，同样也会被视作是第二套住宅物业的申请者；
第六，如果曾经在婚姻关系存续期间，其中一方曾经贷款购置过房产，而当他们离婚之后，另一方向贷款机构提出购房贷款申请，这一次也被判定为是第二套住宅物业的申请者；
最后，如果夫妇在婚后共同通过贷款方式购置房产，而当他们离婚之后，其中一方向贷款机构提出购房贷款申请，则这次也会被视作是第二套住宅物业的申请者。
以上就是上海市房地产交易中心以及相应银行对于二套房的认定原则和实践中的具体实施方法。
- 法律依据
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《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》
第一条商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
第二条应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
第三条有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
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