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开发商违约但违约金太低怎么办

二手房纠纷

最新修订 | 2024-09-11

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律师解析: 一般而言，当房地产开发商违反与买受者签订的房屋销售合约并致使其遭受损失时，为弥补买受者的经济损失，双方通常会在协议中明确约定开发商应向买受者支付等于该房屋售卖价格20%的金额作为违约金，这一比例被称为“最佳实践”。然而，实际操作中，如果违约行为导致的损害后果较为严重，买受者有权要求违约金适度上调至不超过实际损失的30%，以彰显公平合理原则。由于具体的衡量标准往往需要依据违约实际情况进行判定，因此，在双方共商定金的过程中，可以根据实际情况明确违约金究竟该如何计算及具体划分。值得注意的是，尽管商品房销售合同中有明文规定的违约金及其计算方式，但若双方对此未曾做出任何明确约定，则此时的违约金或损失赔偿金额参考以下方法进行评估或确定：
首先，关于延期交付住房的违约金计算标准：在房产延期交付期间，有关主管部门或具备资质的房地产评估机构会针对同区域、同类型的房屋租金水平进行公开评估或评价，此类结果即为计算购房者逾期交付房屋的违约金的主要标准。然而，此种计算标准相较于现行商品房销售合同中所使用的默认设定，为广大消费者提供了一种全新的评估方式。
其次，对于延期支付价款的违约金计算标准：这部分的计算需先统计未支付的房款总额，然后根据金融机构所规定的逾期带息利率进行适当调整，从而得出违约金的具体金额。
最后，关于逾期办理房地产权属登记事宜的违约金计算标准：即以已支付房款总额为基础，按照金融机构所规定的逾期带息利率进行调整后，得出相应的违约金金额。
综上所述，在开发商与购房者就违约金数额或损失赔偿额的计算方法已有明确约定的前提下，应依照约定的方式进行计算。然而，如果约定的违约金过高，超出违约所带来的实际损失，那么在此情况下，由购房者提出上诉，法庭有权酌情降低违约金。

法律依据: 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不
得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

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