如何转让预售房购房合同
最新修订 | 2024-09-11
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- 律师解析
- 须依据合同条款所载明的具体内容来判断是否具备可转让性。关于这点，《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）中的第五百四十五条【债权的转让】明确指出：债权人有权将合同所赋予的权利全盘或部分地移转至第三方主体，唯在下列情况之一时，上述行为应视为无效：1.如果根据合同内容本身，该项权利是无法进行转让的；2.在合同双方当事人之间已达成了关于此权利不可转让的约定；3.法律法规明确规定该种权利禁止进行转让。此外，第五百四十六条【债权转让的通知义务】对债权人转让权利的程序提出了明确要求：要求其必须向债务人发出书面的告知函件。若未履行通知义务，则该转让对债务人而言并不产生任何法律效力。同时，债权人所发出的转让权利的通知一旦发出，便不得予以撤回，除非得到受让人的明确同意。最后，第五百四十七条【从权利的转移】规定：当债权人将其权利进行转让时，受让人将自动获得与该债权相关的从权利，但仅限于那些专属于债权人自身的从权利除外。
- 法律依据
- 《民法典》第五百四十五条【债权的转让】债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第五百四十六条【债权转让的通知义务】债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第五百四十七条【从权利的转移】债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
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分析
首先，农村房屋转让合同的有效性应基于《中华人民共和国民法典》现行有效中的相关规定，该法典认可双方当事人在自由意愿下签订的买卖合同为有效，除非有其他法律规定使其无效13。在法律实践中，即便是没有土地证和房产证，买卖合同本身并不因此而无效4。
然而，尽管合同可能在民法上是有效的，但没有土地证和房产证的房屋无法完成正式的产权变更登记程序。根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第三十八条现行有效，此类房产因缺乏必要的行政登记文件而不被允许在法律上进行转让。
涉及农村宅基地和集体所有土地的情况下，《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第六十二条现行有效和第六十三条现行有效作出了专门规定，要求对于农村宅基地的使用权转移需经过相应的法律程序审批，因此非集体成员通常不能合法获取宅基地使用权5。法院案例中也指出，若没有得到相关政府部门的许可，买卖合同的实际执行和登记是不可能的，因而可能被视作效力待定【（2012）龙民初字第3245号】。
在实际操作中，如在我国许多地方进行的宅基地确权过程中，当事人可以尝试先办理相关产权登记手续，以便使得房屋所有权合法化2。在没有房产证和土地证的情况下，转让方和受让方都需充分了解相关政策规章，而必要时应通过法律途径处理产权纠纷和土地权属确权7。
因此，在实践中，为保证房屋权属的稳定性和交易安全性，最好先行办理土地证和房产证。除此之外，在没有完成合法登记的情况下，签署的转让合同虽具有法律上的合同效率，但可能无法通过行政程序获得实质上的产权转移。由此可见，通过律师咨询获取具体的程序性指导对于确保权益实现至关重要。
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