律图审稿专业委员会3轮严审

卖了商品房再卖算违约吗

最新修订 | 2024-09-12
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律师解析
判断“一房二卖”事件究竟属于一般民事纠纷抑或是合同诈骗犯罪,主要应从以下两个重要层面予以审慎评估:
首先,卖方在主观意识上是否具备侵吞、占有买方财产的明确目的及动机。若卖方在销售房产过程中只是试图通过提高售价的方式来实现更大的经济利益,而并非蓄意侵占买方支付的房款,那么他应该承担起民事违约责任;反之,倘若卖方在主观上并未打算交付房产,导致买方陷入了根本不存在的民事法律关系的单方义务之中,进而直接侵吞了买方支付的房款,那么这种行为便构成了合同诈骗罪
其次,从客观角度来看,卖方是否借助房屋买卖合同这一合法形式,实际实施了欺骗手段,从而获取了买方的巨额财产。在合同违约引发的民事纠纷中,通常情况下,卖方都有足够的履约能力,在出现争议之后,他们可以全额归还买方支付的购房款,或者主动、积极地与买方进行协商,退还相应的房款。
然而,在构成合同诈骗罪的“一房二卖”案件中,卖方在收到房款后,没有正当理由既不履行合同义务也拒绝退款,甚至携款潜逃,或者将款项用于个人消费等原因,导致房款无法追回。因此,合同诈骗罪的成立与否,主要取决于主观和客观两个方面:
一是卖方在主观上是否具有侵吞、占有他人财产的明确目的;
二是卖方在客观上是否采用了虚构事实、隐瞒真相的手法,在签订、履行合同过程中,骗取了买方的财产,且数额较大。对于“一房二卖”的情形来说,由于卖方在出售房产的过程中,必然会对已售出或已抵押的事实进行隐瞒,因此,其行为是否构成合同诈骗罪的关键在于卖方在“一房二卖”时,其主观上是否具有侵吞、占有他人财产的明确目的。
法律依据
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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商品房买卖违约的违约金怎么算
当事人可以约定一方违约时,应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金(违约金数额不得超过实际损失的30%;也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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房产纠纷
商品房买卖违约怎么处理
合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的,如开发商逾期交付房屋,按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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房产纠纷
商品房买卖的违约金规定
《解释》第十七条:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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房产纠纷
商品房买卖合同违约怎么办?
商品房买卖合同违约首先可以按照购房合同的约定,要求违约方承担一定的违约责任。对于当初签署的购房合同之中,并没有约定相应违约条款的情形,也并不意味着违约一方就不需要承担违约责任了,而是可以由双方临时协商违约事宜。
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商品房买卖违约金怎么计算
1、违约责任取决于合同约定和法律规定,且约定优先,合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的,从其约定。如果没有约定,按照法律规定处理,如:支付定金一方违约的,定金不予返还。收取定金一方违约的,双倍返还定金。双方都有过错的,按照各自过错程度分担。2、退房违约金的协议。
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