购房合同违约金如何免除
- 律师解析
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1.购房合同违约金的免除有特定条件。
因不可抗力致合同目的无法实现可免，像自然灾害这种不可预见、避免与克服的情况。
比如遭遇地震，房屋严重受损无法按原合同交付使用，在此情形下可免除违约金责任。
双方协商一致且达成书面协议同意免除违约金，此约定有效。
一方违约后，另一方长时间未主张违约金，依据相关法律规定的诉讼时效及合理期限等因素，可能因对方怠于行使权利，导致部分或全部违约金主张不被支持。
合同履行中出现情势变更等特殊情况，经法院或仲裁机构审查认定后，可能调整甚至免除违约金。
例如市场环境巨变，房价大幅下跌，继续履行合同对一方明显不公，经审查后可能作出相应判决。
2.但免除违约金要有充分法律依据和合理事由，不然违约方仍需担责。
案情回顾:
小朱与小李签订购房合同，约定了违约金条款。后来房屋所在地区突发地震，房屋严重受损无法按原合同交付。小李认为地震属不可抗力，应免除自己的违约金责任。小朱却觉得即便有地震，小李也应承担部分违约金。此外，在合同履行中市场环境巨变，房价大幅下跌，小李认为继续履行合同对自己明显不公，双方为此再次产生争议。
案情分析:
1、因地震这种不可预见、避免与克服的自然灾害致使合同目的无法实现，根据相关法律规定，小李可免除违约金责任。
2、市场环境巨变导致房价大幅下跌，若经法院或仲裁机构审查认定此情况构成情势变更，继续履行合同对小李明显不公，法院或仲裁机构可能调整甚至免除违约金。但免除违约金需有充分法律依据和合理事由，否则违约方仍需担责。
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