卖房反悔的违约金如何赔
- 律师解析
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在房产交易中，卖房时若卖方反悔，这种行为构成违约，违约金的赔偿通常依据合同约定执行。
违约金赔偿的一般规则
如果合同里明确规定了违约金的具体数额，或者有违约金的计算方式，那么就按照合同来执行。
不过，存在两种特殊情况。
一是当约定的违约金低于实际造成的损失时，买方可以请求法院或仲裁机构增加违约金；
二是若约定的违约金过分高于造成的损失，卖方也能请求适当减少。
实际案件说明
例如，合同约定违约金为房价款的10%，房价款是100万，那违约金就是10万。
但因为卖方反悔，买方实际损失经举证达到20万，此时约定的违约金低于损失，买方就有权请求增加违约金数额。
实际损失的构成
实际损失的认定包含两方面。
直接损失，比如买方为购房准备所花费的费用；
可得利益损失，像因房价上涨产生的差价等。
总之，违约金赔偿以弥补买方损失为根本原则，同时会兼顾合同约定，遵循公平合理的准则。
案情回顾:
小朱与小李签订房屋买卖合同，约定房价款100万，违约金为房价款的10%。合同签订后，小朱反悔不想卖房。此时小李为购房已准备费用，且因房价上涨产生差价，经举证实际损失达20万，而按合同约定违约金仅10万，双方就违约金数额产生争议。
案情分析:
1、根据法律规定，卖房反悔构成违约，违约金赔偿一般依合同约定。但本案中约定的违约金低于造成的损失，小李有权请求法院或仲裁机构予以增加。
2、实际损失的认定包括直接损失和可得利益损失，小李为购房准备的费用及房价上涨后的差价都属于实际损失。违约金赔偿以弥补买方损失为原则，同时兼顾合同约定及公平合理，所以应调整违约金数额。
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