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房屋买卖合同违约如何计算违约金
- 律师解析
-
房屋买卖合同违约时，违约金计算方式如下：
1.有约定按约定：
若合同清晰约定了违约金数额或计算方法，便依此执行。
例如明确约定违约方要按房屋总价的特定比例支付违约金。
像总价100万的房子，约定按5%支付违约金，那违约方就需支付5万元违约金。
2.无约定时：
依据实际损失计算。
非违约方需证明因违约造成的损失，涵盖直接损失，如房款利息损失，若房款50万，贷款产生的利息就是直接损失一部分；
还有间接损失，如因房屋涨价导致的购房差价损失等。
法院或仲裁机构会综合考虑违约行为严重程度、守约方实际损失等因素，酌情确定违约金数额。
3.违约金调整：
若违约金过高或过低，违约方可请求调整。
过高即超过造成损失的百分之三十，过低则可请求适当增加，由法院或仲裁机构依据具体情况判定。
比如损失20万，违约金约定30万，明显过高，违约方有权请求调整。
案情回顾:
小朱与小李签订房屋买卖合同，总价100万。合同约定违约方按房屋总价5%支付违约金。后小李违约，小朱要求其支付5万元违约金。小李认为违约金过高，称小朱实际损失仅2万元，不应按合同约定支付，双方就此产生争议。
案情分析:
1、根据法律规定，房屋买卖合同违约时，有约定违约金计算方式的按约定执行。本案中合同明确约定按房屋总价5%支付违约金，小朱据此要求小李支付5万元违约金有合同依据。
2、但如果违约金过高，违约方可以请求调整。若小朱实际损失仅2万元，约定的5万元违约金可能超过造成损失的百分之三十，属于过高情形，小李有权请求法院或仲裁机构进行调整。
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