房东违约了租户,这个违约金怎么算
- 律师解析
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在处理租赁合同违约问题时，违约金的确定可按以下步骤进行：
1.查看合同约定：
首先查看租赁合同中是否对违约金有明确约定。
若有，就按照合同约定的方式计算违约金。
2.未约定时的处理：
若合同未约定违约金，一般根据违约造成的损失来确定。
直接损失包括租户因房东违约重新找房产生的额外支出，像搬家费、临时住宿费等，还有已支付租金与重新租赁房屋的差价。
此外，还可能存在合理预期利益损失，比如租户原本计划在租赁房屋开展经营活动可能获得的利润。
3.综合考量因素：
通常，违约方要承担因违约给对方造成的全部损失，但违约金数额会综合考虑合同履行程度、当事人过错等因素。
4.调整违约金：
若违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整。
法院或仲裁机构会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则进行衡量并作出裁决。
案情回顾:
小朱与小李签订房屋租赁合同，租赁期限一年。半年后，小李因自身原因要求小朱提前搬走，小朱无奈只能重新找房。双方租赁合同中未约定违约金，小朱重新找房产生额外支出，且新租房屋租金比原合同高。小朱要求小李赔偿损失，小李认为赔偿数额过高，双方为此产生争议。
案情分析:
1、因租赁合同未约定违约金，应根据违约造成的损失确定。小朱重新找房的额外支出、已支付租金与重新租赁房屋差价等属于直接损失，小李作为违约方需承担。
2、若小李认为违约金过高，可请求法院或仲裁机构适当调整。法院或仲裁机构会以小朱实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量并裁决。
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(一)租赁合同明确违约金条款，按约定比例支付，如一个月租金为违约金。
(二)约定违约金过高或过低可申请调整，超出实际损失30%即视为过高。
(三)合同未涉及违约金，按实际损失计算，退还押金和多收房租。
(四)违约金支付独立，不因拖欠租金而扣除。
(五)处理方式按合同约定，无法协商可向法院起诉。
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(二)约定违约金过高或过低可申请调整，超出实际损失30%即视为过高。
(三)合同未涉及违约金，按实际损失计算，退还押金和多收房租。
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看情况：一、合同中对违约金支付的数额有具体约定的，从其约定，但约定的违约金不得超过因违约行为造成的实际损失的百分之三十；二、合同中对违约金支付的数额没有约定的，以违约行为造成的实际损失来进行赔偿。
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