商品房买卖合同预售的效力如何判断
- 律师解析
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判断商品房预售合同是否有效，主要看以下几个方面：
1.主体资格：
出卖人要有房地产开发经营资质，若不具备，合同可能有问题。
2.意思表示：
合同双方要出于真实意愿签订合同。
要是一方用欺诈、胁迫等手段，让另一方违背意愿签合同，受损害方有权撤销合同。
3.内容合法：
合同内容不能违反法律法规的强制性规定，比如要满足预售条件等。
通常情况下，满足以上条件的预售合同是有效的。
不过在实际中，存在没拿到预售许可证明就卖房的情况。
按照相关规定，若在起诉前取得了许可，合同可认定有效；
要是一直没取得且无法补办，合同就无效。
另外，如果合同里违反规划、面积误差等约定，可能只会影响部分条款的效力，不会导致整个合同都无效。
所以，要判断一份预售合同是否有效，还得结合实际情况综合考量。
案情回顾:
小朱与某房地产公司签订商品房预售合同，后小朱发现该公司虽有房地产开发经营资质，但在签订合同时未取得预售许可证明。小朱认为此合同应无效，要求解除合同并退款；而房地产公司称会在起诉前取得许可，认为合同有效，双方因此产生争议。
案情分析:
1、判断该商品房预售合同效力，需考量主体资格、意思表示和内容合法性。本案中房地产公司主体资格合法，若双方意思表示真实，仅未取得预售许可证明这一情况。
2、依据相关司法解释，若房地产公司在起诉前取得许可，合同可认定有效；若未取得且无法补办，合同则无效。至于违反规划、面积误差等情况，本案未提及，不影响此次合同效力判断。
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