买房合同违约时违约金数额如何确定
- 律师解析
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在购房过程中，违约金数额的确定方式通常如下：
1.按约定执行：
要是购房合同里清楚写了违约金的具体数额或者计算方法，那就依照合同的约定来确定违约金。
比如合同明确规定违约要付房款一定比例的金额，那就按这个比例算。
2.参照损失定：
要是合同没有约定违约金，就可以参考违约带来的损失来确定。
这里的损失包含直接损失和可得利益损失。
像因为对方违约，房价上涨了，产生的房价差价就是可得利益损失。
3.法院综合考量：
要是有纠纷闹到法院或仲裁机构，他们会综合多方面因素。
比如合同履行得怎么样，当事人的过错大小，还有预期能得到的利益等。
根据公平和诚实信用的原则来衡量，对违约金数额进行调整。
让违约金既能补偿守约方的损失，又带有一定惩罚性，让大家都能诚信履行合同。
总体而言，违约金数额要能合理补偿损失，还得对违约行为起到约束作用。
案情回顾:
小朱与小李签订购房合同，合同中约定若一方违约需支付违约金10万元。后来小李因自身原因拒绝履行合同，小朱要求小李按照合同约定支付10万元违约金，小李则认为违约金过高，主张合同未明确违约损失计算方式，应按实际损失赔偿，双方为此产生争议。
案情分析:
1、本案中合同明确约定了违约金数额，依据“约定优先”原则，应优先按照合同约定执行，小朱要求小李支付10万元违约金有合同依据。
2、若小李认为违约金过高，法院或仲裁机构会综合考量合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，调整违约金数额，使其既补偿小朱损失，又约束小李的违约行为。
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