商品房买卖中的违约与损失如何计算
- 律师解析
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在商品房买卖过程中，违约情况时有发生，损失计算也各有不同。
开发商违约
开发商违约常见的情况有逾期交房、房屋质量问题等。
当出现这类违约行为时，购房者有权追究其责任。
违约金的支付，若合同中有约定，就按照约定执行；
若没有约定，则依据相关法律规定。
损失计算方面，直接损失比较容易确定，比如因开发商逾期交房，购房者为解决居住问题额外租房产生的租金支出。
而间接损失计算相对复杂，像房屋质量问题可能让购房者精神上承受折磨，但这种损失很难用具体数值衡量。
一般可参考同地段类似房屋的租金差价、房屋增值部分等来计算。
购房者违约
若购房者不按时付款，开发商可依照合同约定追究其违约责任。
开发商的损失计算包含预期利益损失，例如房屋再售时可能出现的差价。
总之，要确定违约和损失情况，需根据合同条款、实际情况，并结合相关法律规定，以此维护自身合法权益。
案情回顾:
小朱与某开发商签订商品房买卖合同，约定开发商应于去年6月交房。但到了交房时间，房屋并未交付。小朱无奈在外租房居住，产生额外租金支出。同时，小朱发现合同中对逾期交房违约金未作明确约定。此外，小胡作为购房者，在购房过程中未按时付款，开发商要求其承担违约责任。小胡认为合同约定的违约金过高。
案情分析:
1、对于开发商逾期交房的情况，虽合同未约定违约金，但小朱可按法定要求开发商承担违约责任，其因逾期交房产生的额外租房租金属于直接损失，可要求开发商赔偿。
2、小胡未按时付款构成违约，开发商有权按合同约定追究其责任。不过，若小胡认为违约金过高，可结合实际情况，如房屋再售可能产生的差价等预期利益损失，根据相关法律规定进行调整。
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