买房方违约金怎么计算
- 律师解析
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1.看合同约定，若购房合同明确规定了违约金计算方式，如按房屋总价比例或固定金额，就依照合同执行。
2.合同未约定时，按法律规定，以违约造成的损失计算，损失含直接损失和可得利益损失，像已付购房款利息、房屋增值预期利益。
3.司法实践中，法院综合考量多种因素定违约金数额，违约方可请求调整，法院会依实际损失、合同履行等情况，按公平和诚信原则衡量。
案情回顾:
小何与小李签订购房合同，小何向小李购买房屋。合同履行过程中，小李违约不再出售该房屋。小何要求小李支付违约金，双方产生争议。小何认为应按房屋增值部分计算违约金，小李则觉得合同未明确约定，不应支付高额违约金。
案情分析:
1、若购房合同中有明确约定违约金计算方式，应按合同约定执行。但本案合同未明确约定，所以不能按约定方式计算。
2、在合同未约定的情况下，法律规定以因违约行为造成的损失为基础计算违约金，损失包括直接损失和可得利益损失。小何主张的房屋增值部分属于可得利益损失，有一定法律依据。
3、司法实践中，法院会综合考量各种因素确定违约金数额。会考虑房屋市场价格波动情况、当事人过错程度等。若小李认为违约金过高可请求法院适当调整，法院将以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量确定。
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